Порой хочется превратить типовую планировку в нечто совершенно оригинальное: объединить кухню с гостиной, расширить санузел или организовать вместительную гардеробную. Но некоторые преобразования требуют официального разрешения. Как правильно согласовать перепланировку квартиры, чтобы потом никто не попросил вернуть квартиру в первоначальное состояние? Специалисты «Аргос» рассказали, почему так важно, чтобы перепланировка квартиры была проведена по закону и какие документы нужно подготовить.
Что такое перепланировка
Многие часто путаются в терминах, думая, что любое изменение интерьера – это уже перепланировка. На практике перепланировка подразумевает изменение конфигурации помещений, которое влияет на поэтажный план и отражается в техпаспорте. То есть если убрать стену между коридором и комнатой, сделать проём в другой части, перенести дверной проход или соорудить дополнительную перегородку – всё это официально считается перепланировкой. А вот заменить линолеум ламинатом либо оклеить стены новыми обоями – нет, такие мероприятия к перепланировочным работам не относятся.
К важным моментам можно отнести и тот факт, что перенести трубу или поставить дополнительную раковину без изменения площади помещений – это уже переустройство, то есть изменение в сантехнике и коммуникациях. Юридически оно несколько отличается от классической перепланировки. Но нередко обе процедуры идут рука об руку: человек расширяет санузел, переносит туда стиральную машину и заодно прокладывает новые трубы. Получается, что речь идёт о комплексе работ, часть из которых все же нужно согласовывать в госорганах.
Важно помнить: если какие-то изменения будут внесены в реальности, но не отображены на бумаге, то в будущем это может обернуться серьёзными проблемами. Поэтому лучше все «узаконить» – получится дешевле и быстрее, нежели устранять последствия «наезда» жилищной инспекции.
Какие работы считаются перепланировкой
Специалисты разделяют полный список изменений на несколько категорий. Чтобы читателю было удобнее разобраться, ниже приведён ориентировочный перечень того, что относится к перепланировке:
-
Демонтаж или возведение стен (если эти стены отражены в техническом плане). Это может быть снос перегородки между кухней и комнатой или монтаж новой межкомнатной перегородки для создания дополнительной комнаты.
-
Изменение дверных проёмов (перенос, заложение, расширение). Даже если дверной проём делается в ненесущей стене, работы относятся к перепланировке и подлежат согласованию.
-
Соединение лоджии с комнатой путём полного снятия оконного блока. Подобное тоже узаконивать нужно, ведь увеличивается площадь жилой зоны, а внешняя стена здания частично сносится.
-
Перепланировка квартир с изменением санузлов (расширение туалета за счёт коридора, совмещение ванной и санузла). Любое смещение мокрой зоны, установка унитаза или душа там, где раньше был коридор или жилая часть, рассматривается как перепланировка, притом иногда требуются дополнительные согласования по поводу коммуникаций.
-
Организация дополнительных помещений. К примеру, не было гардеробной, а владелец поставил тонкую гипсокартонную стену, создав новое пространство.
Весь смысл процесса сводится к тому, что план из выписки ЕГРН на квартиру перестаёт совпадать с фактической обстановкой. Как только появляются новые стены, проёмы, перенос коммуникаций и т. д., всё нужно вписывать в документацию.
В каких случаях требуется согласование
Когда люди задумываются об обновлении своей жилплощади, резонно спрашивают: «А разве любое вмешательство надо согласовывать?» Ответ зависит от масштаба и характера переделок. Если изменения затрагивают несущие стены, вентиляционные короба, расположение мокрых зон, границы помещений – факт перепланировки налицо, и требуется формальное разрешение.
Вот краткий список сценариев, при которых согласовывать изменения желательно ещё до начала ремонта:
-
Владельцу хочется снести перегородку между кухней и гостиной, чтобы получить студию.
-
Планируется расширение ванной путём включения части коридора или кладовки.
-
Имеется идея перенести газовую плиту на соседнюю стену или в другое помещение – это однозначно требует согласований, причём не только жилищной инспекции, но и органов газового надзора.
-
Надо установить проём в несущей стене (из комнаты на балкон или просто между двумя комнатами).
-
Собственник стремится увеличить жилплощадь за счёт присоединения лоджии или антресоли.
Отсутствие надлежащих разрешений несёт риски: штрафы, судебные иски, запрет на распоряжение жильём или требование вернуть квартиру к исходному плану. При этом не играет роли, насколько давно выполнена перепланировка. Даже если она была сделана десять лет назад, а её обнаружат сейчас, придётся либо легализовать новшества, либо всё демонтировать.
Одна из самых чувствительных ситуаций наступает, когда человек срочно хочет продать своё жильё, но выясняется, что кто-то когда-то объединил санузел незаконно, и в официальных бумагах данные не бьются. Затраты на экстренное узаконивание часто оказываются больше, чем если бы всё делалось по правилам с самого начала. Поэтому, если затея серьёзная, проще вступить на правовой путь и получить разрешительные документы заранее.
Процесс согласования
Чтобы разобраться, как выглядят этапы согласования перепланировки пошагово, необходимо представлять классическую схему оформления.
Подготовительная консультация
Сначала владелец жилья оценивает, какие именно изменения планирует сделать. Затем целесообразно проконсультироваться с профильными специалистами или с организацией, занимающейся проектированием. На этом этапе выясняется, можно ли легализовать задуманные работы вообще.
Сбор документации
Обязательно нужны бумаги, подтверждающие право собственности на помещение (выписка из ЕГРН или старые свидетельства), техпаспорт, где указаны исходные характеристики. Также может понадобиться согласие других собственников и проект перепланировки. Проект обычно выполняют профессионалы, имеющие допуск СРО.
Подача заявления и его рассмотрение
Далее готовится и подаётся заявление в соответствующие органы. В большинстве случаев это администрация округа, на территории которого располагается квартира. Жители городов могут также обратиться в МФЦ — там принимают пакет документов и передают его в уполномоченные органы.
Уполномоченный орган в установленный срок (как правило, до 45 дней) принимает решение: разрешить, отказать или потребовать доработки проекта. Если всё в порядке и поправок нет, заявитель получает официальное распоряжение о согласовании.
Проведение ремонта
После получения разрешения собственник нанимает строительную бригаду или делает всё сам. Важно не отходить от согласованного проекта: если посреди ремонта захотелось внести ещё какие-то изменения, придётся заново оформлять корректировки.
Итоговая проверка и получение обновлённой документации
Когда работы завершены, вызывается комиссия или инспектор. Он проверяет, соответствует ли результат заявленному проекту. Если всё совпало, выдают акт о завершённой перепланировке. Данные передаются в госреестр, и помещение признаётся узаконенным. Владелец может заказать новый техпаспорт или выписку из ЕГРН. Там уже будут отражены новые границы и параметры помещений. На этом этапе процесс можно считать завершённым.
Бывает, что на каком-то шаге появляются недочёты, документ возвращают на доработку или дают время устранить несоответствия. Главное – не опускать руки и следовать требованиям законодателей.
Какие документы нужны для узаконивания перепланировки
Перечень бумаг может отличаться в зависимости от региона и типа дома, но базовый комплект обычно включает:
-
Правоустанавливающие документы на жилплощадь (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения и т. п.).
-
Техпаспорт квартиры. Его оформляют в БТИ или иной уполномоченной организации. Если жильё новое, может потребоваться заказать первичную техническую инвентаризацию.
-
Проект перепланировки. Разработка проекта, если изменяется что-то серьёзное, должна выполняться организацией с допуском СРО.
-
Заявление (обычно выдают форму в Администрации).
-
Письменное согласие собственников, если их несколько. Причём зачастую такое согласие заверяют у нотариуса.
-
Техническое заключение. Документ, подтверждающий, что несущие конструкции не пострадают и что не нарушаются строительные и санитарные нормы.
Нередко требуется подтверждение того, что в доме не затрагиваются общедомовые конструкции (шахты лифта, вентиляционные каналы и проч.). Если здание имеет статус памятника архитектуры или находится в охранной зоне, список согласующих инстанций расширяется.
Если квартира куплена в ипотеку, может потребоваться одобрение банка на перепланировку. Кроме того, у кредитной организации иногда свои жёсткие правила, касающиеся перепланировок: некоторые банки вообще запрещают любые изменения до полного погашения долга.
Сколько стоит согласование
Вопрос цены – один из самых животрепещущих. Поэтому многих интересует, сколько стоит вся процедура, включая подготовку документов и утверждение проекта в официальных органах. По общему правилу само обращение в Администрацию (орган местного самоуправления) или МФЦ пошлинами не облагается. Но есть косвенные расходы, которые придётся учесть:
-
Подготовка проекта. Если в квартире делается масштабная реконструкция (перенос несущих конструкций, увеличение санузла), готовят подробный проект. Его стоимость колеблется от 13–14 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности.
-
Работа технического специалиста. Иногда требуется техническое заключение, которое может стоить отдельно. Если нужно привлекать авторов проекта дома или «экспертный центр», сумма может расти.
-
Услуги кадастрового инженера. При обязательной подготовке технического плана инженеры берут плату за выезд и оформление бумаг. Ценник обычно не слишком большой, но это опять же дополнительная строка расходов.
-
Юридическое сопровождение. Нередко собственникам проще нанять компанию, которая берёт на себя все хлопоты по сбору пакета документов и взаимодействию с инстанциями. Подобные услуги стоят по-разному. Например, в организации «Аргос» в Омске предлагают пакет от 13 900 рублей (если человек будет самостоятельно ходить по инстанциям, а специалисты лишь подготовят проект и техплан и обеспечат консультационное сопровождение) и вплоть до 24 000 рублей за услугу «под ключ».
-
Оплата штрафа (если перепланировка уже сделана без предварительного согласования). Штраф на физлицо колеблется в районе 2 000–2 500 рублей. Но такой расклад всё же лучше, чем судебная тяжба, ведущая к восстановлению старой конфигурации.
Таким образом, итоговая стоимость сильно варьируется: кто-то тратит условно 15 000 рублей, а у кого-то сумма достигает 100 000 рублей при сложной реконструкции и долгих согласованиях. Большую роль играет срочность, количество инстанций, необходимость экспертных заключений и другие факторы.
Что делать, если перепланировка уже сделана без согласования
Бывает, что работы давно завершены, стена уже снесена, и только потом человек решает: «А неплохо бы это оформить официально.» В этом случае важно понимать, что легализация задним числом ничем особо не отличается от стандартной процедуры, за тем исключением, что может потребоваться заплатить штраф и выполнить несколько лишних телодвижений:
-
Обратиться к специалистам (архитекторам, проектировщикам), чтобы они подготовили заключение о безопасности выполненных работ.
-
Оформить техническую документацию. Фактически проект придётся готовить уже по факту сделанных изменений, но он всё равно обязан отвечать строительным нормам.
-
Подать заявление в Администрацию о согласовании перепланировки, приложив к нему проект и заключение о том, что всё безопасно.
-
Оплатить штраф (если власти выяснят, что работы были произведены нелегально).
-
Пройти процедуру контроля. Приедет инспектор, убедится, что ничего не угрожает целостности дома и что права третьих лиц не нарушены. Если всё в порядке, выдадут акт завершённого переустройства, и обновлённый техплан внесут в реестр.
В случае с уже сделанной перепланировкой есть риск, что какие-то элементы окажутся совсем недопустимыми (например, полностью убрали несущую балку или вынесли батарею на балкон). Тогда могут потребовать вернуть всё как было. К сожалению, узаконить подобное невозможно.
Заключение
Чтобы любое переустройство жилья не превратилось в головную боль, рекомендуется действовать на опережение: сначала выяснить, подпадает ли будущий ремонт под понятие «перепланировка», какие бумаги понадобятся и в какие сроки можно всё завершить. Существует удобная возможность получить консультацию или даже заказать полное сопровождение в специализированных компаниях. Примером такой поддержки служит компания «Аргос», где готовы объяснить все нюансы, помочь собрать документы и довести дело до победного конца.
