«Омская правда» обсудила с омскими участниками рынка недвижимости перспективы жилищного строительства в регионе.
На площадке Агентства развития и инвестиций Омской области за круглым столом встретились: председатель совета директоров группы компаний «Стройбетон» Олег Золотов, генеральный директор ООО «Завод ЖБИ № 7» Игорь Хартман, генеральный директор «Авеста-Риэлт» Валерий Райс, генеральный директор ООО «АИСТ Девелопмент» Виталий Доронин, руководитель Омского общества защиты прав потребителей в сфере строительства Дмитрий Дмитриев, представитель министерства строительства и ЖКХ Омской области Сергей Кошелев.
По мнению омских строителей и продавцов недвижимости, сейчас предложение в новостройках сильно опережает спрос, сдерживая стоимость квадратного метра жилья, но уже во второй половине 2016 года цены на квартиры начнут повышаться.
Отложенный спрос
По мнению председателя совета директоров группы компаний «Стройбетон» Олега Золотова, ситуация на рынке не очень хорошая и тенденций к улучшению пока не наблюдается. Было принято решение федеральным правительством продлить действие ипотечного кредитования с господдержкой. И если ставка была 11,5%, то стала 12%. Повышение, как видим, все равно есть. А у федеральных властей пока нет новых идей, как все изменить к лучшему. Что касается строителей, то они могут строить и строить. Были бы приемлемые условия.
– Что касается нас, то, что можем, мы делаем. Стараемся, акции проводим, сдерживаем цены, но если у людей нет зарплаты, уверенности в завтрашнем дне, то они стараются отложить приобретение жилья. В Омске уже сейчас самые низкие цены на квартиры в России, если смотреть по городам-«миллионникам», – уверен Олег Золотов.
Он не берется предсказать, сколько еще будет находиться в таком состоянии рынок. Если делать скидки и дальше, то придется работать уже ниже себестоимости. Некоторые застройщики идут и на это, но уже от отчаяния, чтобы рассчитаться по кредитам, заплатить налоги и зарплату людям.
Генеральный директор ООО «Завод ЖБИ № 7» Игорь Хартман полностью согласен с коллегой, говорит, что все застройщики сейчас находятся примерно в одной и той же ситуации. Причем все стараются не произносить слово «кризис», но он наблюдается, во всяком случае у строителей.
– Ситуацию нельзя сравнивать с предыдущими кризисами. Они вообще никогда не повторяются точь-в-точь. Но в отличие от 2008 года, когда было понятно, что все кратковременно и тот, кто справится, пойдет дальше, сейчас вообще никаких прогнозов давать нельзя, – считает Игорь Хартман.
Чрезмерное давление
Генеральный директор «Авеста-Риэлт» Валерий Райс наблюдает сейчас сжатие инвестиций, в том числе и государственных. А имеющиеся финансовые ресурсы направляются на социальные расходы и заработную плату. Все остальное уходит на задний план.
– Кризис есть, независимо от того, произносим мы это слово или нет. Любой кризис в конечном счете идет на пользу экономике, это факт. Но они все разные, это правда. До сегодняшнего дня я еще думал, что мы в 2017 году начнем выравниваться. Но теперь, по итогам 2015 года, я уже в этом сомневаюсь, – выразил неуверенность Валерий Райс.
Для того чтобы полнее охарактеризовать ситуацию, риэлтор обратился к образам. Игроков рынка он сравнил с экипажами подводных лодок, которые теряют плавучесть и медленно погружаются в глубину. Теперь все зависит от того, у кого какая обшивка. Уже есть такие, у кого все лопнуло, а кто-то еще держится. И никто точно не знает, сколько еще продлится погружение и хватит ли прочности. А давление продолжает оставаться большим, даже чрезмерным. По статистике, уже 43% агентств недвижимости Омска перестало существовать. Около 500 было, около 300 осталось. В первую очередь не выдержали индивидуальные предприниматели, у кого был совсем небольшой объем сделок.
– Мы же укрепляемся как можем, провели комплекс антикризисных мер, и у нас выручка упала всего на 14%. Тому и радуемся. Понимаем, что если есть товар, а денег нет, то ничего другого не остается. А с другой стороны, те клиенты, что еще остались на рынке, они уже идут к нам, – отметил Валерий Райс.
По его данным, сегодня до 90% покупателей ищут объект в сегменте до 2,5 млн. руб. Причем цены в эконом-классе упали за 2015 год на 10%, а все, что выше, на 20%.
Ипотека – две цены за одну квартиру
Таким популярным ранее инструментом, как ипотека, сейчас тоже пользуются все реже. Без нее, конечно же, было бы совсем плохо, но, с другой стороны, по мнению участников «круглого стола», 12% годовых – это все равно много. Получается, что за семь лет человеку нужно выплатить две цены квартиры. Когда экономика росла вместе с зарплатами, то процентная ставка выглядела вполне нормальной. В нынешних условиях не каждый решится обратиться в банк за кредитом. Даже при том, что ипотека пока единственная возможность решить жилищную проблему.
– Кстати, мы предлагали правительству принять решение о выкупе дефолтных закладных. Когда государство выкупало бы квартиры тех людей, кто не потянул, и заключало бы с ними договор социального найма. То есть квартиры бы становились государственными, а собственник становился арендатором. Тогда бы и банки снизили проценты, риски бы сильно упали. Но пока, видимо, не нашли подходящих решений, которые учли бы все тонкие моменты, – предположил Валерий Райс.
Коттеджи вошли в эконом-класс
Строители предлагают покупателям не только квартиры в многоэтажных домах. Предприятия активно занимаются и возведением коттеджных поселков. Но теперь уже прошло то время, когда дома покупали только состоятельные люди. Как рассказал генеральный директор ООО «АИСТ Девелопмент» Виталий Доронин, владеющий площадкой в поселке Красноярка, предложения на индивидуальные строения должны вписываться в диапазон от 2 до 2,5 млн. руб.
– У нас одна из программ – поменяй квартиру на загородный дом. Она в основном востребована пенсионерами. У них квартиры как раз по цене 2,2 или 2,3 млн. руб. Кто покупает без продажи прежнего жилья, те в основном делают ставку на ипотеку. И люди буквально бьются за каждые 10 тыс. руб. А наши дома свыше 3 млн. руб. даже почти не рассматриваются, – рассказал Виталий Доронин.
Объем строительства коттеджей сейчас постепенно замораживается, но дома на земле людям можно строить по этапам, растягивая процесс по времени. И к такой форме сейчас вынуждены прибегать строители.
Подрядчики уйдут, оставив дольщиков
Ситуация на рынке заставляет напрягаться и представителей Омского общества по защите прав потребителей в сфере строительства. Обманутые дольщики остались еще со времен кризиса 2008 года. Продолжают оставаться в замороженном состоянии площадки Виктора Берга, в том числе площадки «Ясной поляны», ЖСК, которые вообще непонятно откуда взялись. Вызывают опасения компании, которые активно привлекали подрядчиков и, как следствие, имеют более высокую себестоимость строительства по сравнению с предприятиями, имеющими собственную производственную базу. При снижении платежеспособного спроса они будут просто вынуждены уйти с рынка. Потому что не смогут работать даже какое-то время по себестоимости и благодаря этому выжить.
Уже все стало понятно с Су-155. Заявления о банкротстве подразделений организации подавались еще с 2011 года. А вообще предприятие учреждено одной из кипрских компаний. Шла активная реклама, и около сотни омичей уже отнесли туда деньги. Такая же история была с компанией «ПИК-регион».
– Везде действовала примерно одна и та же модель. Если и дальше так будет развиваться ситуация, то очевидно, что за них кто-то будет потом достраивать. О поселке «Академический», что у телецентра, уже с уверенностью об этом можно говорить. Там, насколько я знаю, зайдет омская компания «Сибгазстройдеталь», которая уже имеет такой опыт по «ПИК-региону», – рассказал руководитель Омского общества защиты прав потребителей в сфере строительства Дмитрий Дмитриев.
В министерстве строительства и ЖКХ Омской области, как и в федеральных ведомствах, считают, что давно пора менять закон о долевом строительстве.
– Квартиры должны продаваться не на этапе строительства, а только после того, как дом сдан. Должна быть одна схема. Застройщик построил, оформил в собственность и свою собственность продал. А сейчас все, что ни делает застройщик, все, получается, законно, кроме откровенного криминала. Я имею в виду мошенничество. Двойные продажи. Все остальное трудно доказуемо. Нужно доказать умысел, что сделать очень сложно. Поэтому и власть, и правоохранительные органы пока бессильны, – подчеркнул представитель министерства строительства и ЖКХ Омской области Сергей Кошелев.
Дефолтные квартиры
Не секрет, что на рынке есть такое явление, как дефолтные квартиры. Когда человек не может уже рассчитываться с банками по кредитам на покупку квартиры. Об этом мало что известно, потому что отношения банков и клиентов обычно носят непубличный характер.
– Также обычно это отсроченная проблема. Сейчас мы точно знаем о тех, кто не справился, начиная с 2008 года. Потому что сразу ничего не происходит. И банки идут навстречу, пытаются выждать, и люди пробуют справиться с проблемой. Ситуация окончательно проясняется намного позднее и может занять два-три года. Поэтому по прошлому и нынешнему годам еще говорить что-либо рано. Но можно с уверенностью сказать, что в прошлом и нынешнем годах просрочки по кредитам увеличились, – признал Дмитрий Дмитриев.
По мнению представителя регионального минстроя, при всем том ситуация в строительстве не так однозначна, как может показаться на первый взгляд.
В 2015 году в Омской области введено в эксплуатацию 790 тыс. кв. м жилья. По сравнению с 2014 годом спад составил около
8 %. В 2016 году прогнозируемый спад 15 – 20%.
– Прошло два месяца 2016 года. Посмотрели, что есть в активе, и пришли к выводу, что спад будет, но на уровне 2015 года. Почему? В работе объекты, которые будут введены. А вот в на 2017 год объектов будет уже в два раза меньше, судя по заделам. Спрос будет. Потому что на депозитных счетах, несмотря ни на что, у населения деньги есть, – заверил Сергей Кошелев.
Конкуренция с долларом
Услышав про сбережения населения, председатель совета директоров группы компаний «Стройбетон» Олег Золотов отреагировал мгновенно.
– Вот смотрите, допустим, у человека есть долларовые накопления. Год назад он мог купить одну квартиру, а теперь на те же американские деньги – две квартиры. И пока такие валютные скачки, человек не будет расставаться с долларами. Это нормальная психология. Мы сейчас не с другими застройщиками конкурируем, а с долларом. Для того чтобы мы могли жить и дальше развиваться, нам нужна стабильная финансовая ситуация, – сделал однозначный вывод Олег Золотов.
В разговор вновь вступил генеральный директор «Авеста – Риэлт» Валерий Райс, заметив, что в этом случае речь идет только об инвестиционных покупателях. А есть и люди, которые просто нуждаются в жилье. Если у человека есть деньги на депозите, но нет квартиры, он выбирает квартиру. Люди сейчас хотят жилье и готовы рассматривать все, что предлагают.
– Предложений сейчас действительно достаточно много. Пока так, но пройдет не так много времени, и таких цен, как сейчас, мы уже не увидим. Они станут заметно выше в реальном выражении. Потому что строительная отрасль, как никакая другая, работать на пределе себестоимости долго не сможет, – уверен Валерий Райс.
Вопрос участникам «круглого стола»: Какая ожидается динамика строительного рынка Омской области в среднесрочной перспективе?
Олег Золотов: «Ситуация для нас не первая, с кризисами мы сталкивались и ранее. Они друг на друга не похожи, как и положено в экономике. Смотрим, как сейчас можно на определенный период ужаться, смотрим, какие новые, более эффективные технологии применять, сохранить коллектив и продолжать работать. С банками мы продолжаем дружить, но теперь кредитов не берем. Пользуемся банковскими гарантиям для участия в государственных программах».
Игорь Хартман: «Выводы простые. Еще китайские мудрецы говорили, что слово «кризис» еще имеет значение «возможность». Вот как раз сейчас и ищем новые возможности».
Виталий Доронин: «Тоже процитирую мудрых. Все, что нас не убивает, делает нас сильнее. Оптимизируемся, сокращаем издержки, движемся вперед».
Валерий Райс: «Уже третий для нас кризис. Вообще, в кризисные времена легче договариваться участникам рынка. Все, кто умеет работать, непременно найдут формы сотрудничества, и все от этого только выиграют. Сложившаяся ситуация всех нас только сближает».
Дмитрий Дмитриев: «Сейчас очень хорошие возможности для покупателей. Ситуация такая, что идет реальная борьба за покупателя. Как и положено на нормальном рынке. Рекомендую людям – покупайте, если есть возможность. Или найдите такую возможность».
Сергей Кошелев: «Омские строители, не сомневаюсь, достойно справятся с объектами к 300-летию города. Что касается дальнейших планов, в министерстве строительства и ЖКХ региона много действующих программ, много планируется того, что поддержит отрасль. Мы ожидаем, что, несмотря ни на что, наши организации к середине года начнут создавать те заделы, которые обеспечат им будущее и в 2017-м, и в 2018 году».
