Цены на рынке недвижимости Омска достигли дна

Прошедший 23 ноября пресс-ланч с представителями крупнейших омских банков и риелторами был посвящен вопросам понижения ставок ипотечного кредитования и общей ситуации на рынке недвижимости, благоприятствующей приобретению жилья.

Вторичка — двигатель рынка

Специалисты риелторской компании «Этажи» отмечают, что на текущее время основным двигателем продаж является вторичный рынок — около 70% сделок. У банков цифры процентов разнятся, но подтверждают тенденцию последних лет: у «Газпромбанка» три из четырех проводимых сделок касаются продаж готового жилья, в «ВТБ-24» процент по новостройкам выше — 40% от всех сделок.

Связана подобная ситуация с двумя факторами.

Во-первых, застройщики не всегда успевают за понижением цен на рынке недвижимости. Так, например, в июле сложилась уникальная ситуация, когда цена квадратного метра в новостройке была выше, чем в готовом жилье. В течение полутора месяцев разница была нивелирована. Сейчас стоимость квадратного метра в новостройках по Омску на 5–10% ниже, чем во вторичном жилье.

Во-вторых, количество предложений по строящемуся жилью снизилось. Рискованность сделок по новостройкам является серьезным фактором для покупателей. Риелторские компании, равно как и банки, проводят предварительную работу по анализу застройщика, прежде чем предлагать его объекты клиентам. Проверяется финансовая отчетность, наличие судебных исков или исполнительного производства, оценка возможного банкротства. Как рассказала Юлия Абрамова, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию ПАО «Сбербанк России», из 40 работающих в Омске застройщиков всего 20 смогли пройти аккредитацию в банке. Из них всего 8 ведут на данный момент работу по продаже своих объектов.

Впрочем, специалисты надеются, что ситуация в ближайшее время начнет выправляться. Застройщики используют специальные предложения для привлечения клиентов: дают сниженные ставки по кредитам в своих банках течение первых лет либо сразу оформляют объект в собственность, делают скидки. Вдобавок покупка строящейся недвижимости безопаснее с точки зрения истории владения.

Идеальное время для покупки

Специалисты советуют омичам, запланировавшим покупку квартиры, не тянуть и делать это в ближайшие полтора месяца. Ситуация для покупателей сейчас самая благоприятная: цены на жилье упали максимально и вряд ли будут снижаться дальше. Некоторые объекты уже сейчас продаются с нулевой маржой.

Одновременно с этим ставки по ипотечному кредитованию низки как никогда — такого процента не было еще с докризисного 2014 года. На встрече эксперты апеллировали к высказыванию Германа Грефа, главы Сбербанка: «Сейчас, я думаю, один из самых удобных моментов [для покупки жилья], когда ипотека уже дешева и жилье еще очень дешево». Справедливости ради надо заметить, что подобное утверждение Греф сделал еще в августе 2016. В октябре же прошло последнее понижение ставок по ипотеке. Банки, после августовского спада, с сентября отмечают максимальный рост количества сделок.

Немаловажным является еще и тот факт, что до конца года действует еще программа ипотеки с господдержкой. Все заявки, поданные в банки по этой программе до 31 декабря 2016 года, и получившие одобрение, могут быть реализованы до конца января будущего года. То есть купить квартиру с господдержкой можно будет еще в течение месяца по окончании программы.

Сейчас рабочие проценты по ипотеке составляют 10,9–11,4% для первичного рынка жилья, 12,1–13% для вторичного. Более низкий процент банки дают клиентам, пришедшим к ним через партнерские программы (через крупные агентства недвижимости).

Заметим, что банки кредитуют сделки по покупке загородной недвижимости по тем же ставкам. В этом случае к объектам недвижимости предъявляют ряд требований.

В целом рынок недвижимости сейчас формируется «под покупателя». С января по ноябрь 2016 цены в среднем упали на 5%. При этом размер скидки достигает 10%: стоимость, по которой планируют реализовать квартиру продавцы, зачастую существенно отличается от реальной стоимости продажи.

Как отмечает директор филиала риелторской компании «Этажи» в Омске Кирилл Рязанов, в этом смысле самый переоцененный округ города — Центральный. Именно в центре выставляются на продажу квартиры по старым, еще докризисным ценам. И владельцы с большой неохотой понижают их стоимость. В проигрыше оказываются и владельцы жилья с хорошим ремонтом, потому что нынешние покупатели не готовы доплачивать за «излишества». Хотя риелторы замечают, что сделать ремонт самостоятельно новым владельцам оказывается значительно дороже.

«Покупка недвижимости — стресс для клиента»

На рассмотрении заявки на ипотеку банки тратят от 2 часов до 2 дней. Такова, по крайней мере, официальная информация. Само оформление сделки через риелторское агентство занимает около месяца.

Если клиент приходит сначала в банк для получения ипотечного кредита, а потом обращается к специалистам для подбора объекта, вписывающегося в одобренную сумму кредита, — процесс затягивается. Для покупателей недвижимости выбор квартиры зачастую момент эмоциональный, спонтанный — такое наблюдение сделала Юлия Абрамова, руководитель партнерского направления в Сбербанке.

В первоначальной заявке часто указывается один объект, а конечная сделка, миновав несколько этапов согласования с банком, проходит по совершенно другому. В выигрыше оказываются клиенты агентств недвижимости, выступающих партнерами банка. Процесс подбора жилья и согласования заявке идет параллельно, для этих заявок в банках специальный процент и «зеленый коридор».

Портрет заемщика, обращающегося сегодня за ипотечным кредитом, таков: возраст от 25 до 40 лет, совокупный доход семьи не менее 30 тысяч. Хотя бывают случаи, когда обращаются за кредитом и люди пенсионного возраста. Часто используется при покупке квартиры материнский капитал. Почти 75% клиентов вносят более 35% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Для банка важны доход и кредитная история заемщика. Обращают внимание на наличие судимостей. А вот отсутствие кредитной истории у заемщика минусом в глазах банковских служащих не является. Так что бежать оформлять ненужный потребительский кредит с целью получения «хорошей» кредитной истории не стоит.

Фото: PR-служба риелторской компании «Этажи»