Рынок жилья в Омске не вышел из пике

По данным регионального минстроя, в Омске в 2016 году планировалось ввести в эксплуатацию 630 тыс. кв. метров жилья. Большую долю в этом показателе занимают многоквартирные дома. Традиционно большой объем ввода приходится на самый конец года. В декабре в Омске должны были сдать 10 домов общей площадью порядка 81,5 тыс. кв. метров.

Самые последние итоги 2016 года официально пока еще не озвучены, но в ведомстве отмечали, что по сравнению с 2015 годом рост объемов жилищного строительства в Омске составит 109,3%.

Всего в 2016 году в Омской области должны были ввести в эксплуатацию около 750 тыс. кв. метров жилья, в том числе в Омске — 630 тыс. квадратов, а в муниципальных районах — 120 тыс. кв. метров.

Судя по последним данным, эти планы застройщики должны были выполнить. По сведениям Омскстата, за январь-ноябрь 2016 года на территории Омской области построили 630,1 тыс. кв. метров жилья. Это на 5,7% больше, чем за аналогичный период 2015 года. В том числе за ноябрь жилищный фонд региона увеличился на 106,2 тыс. кв. м — это в 1,5 раза больше позапрошлогоднего показателя.

В свободном падении

Однако финансовые результаты омского рынка жилья не столь позитивны — цены продолжают снижаться вместе с падением спроса и объема совершаемых сделок.

По информации газеты «Коммерсантъ», которая ссылается на исследования ЦИАНа, Омск в последние два года показал рекордное падение цен на жилье по России.

Как отмечают аналитики, средняя стоимость жилья в Омске и его окрестностях за 2015-2016 годы снизилась на 14,8%, до 45,7 тыс. руб. Кроме нашего города падение цен превысило планку в 14% только в Воронеже и Перми.

Однако омские рейтинги не столь категоричны. По данным портала недвижимости МЛСН.ру, пик стоимости жилья в Омске в последние два года пришелся на апрель 2015 года. Стоимость квадратного метра тогда составляла 45,9 тыс. рублей в целом по рынку — и на вторичных продажах, и среди новостроек.

Если же сделать разграничение по этим двум сегментам, то на вторичке пик стоимости в апреле 2015-го составлял 47,2 тыс. рублей за квадрат. А в декабре 2016 года стоимость снизилась до 41,6 тыс. рублей. То есть, падение составило почти 12%, а не 14%, как отмечали москвичи. Снижение цен было плавным — по полпроцента в месяц.

«Но дна мы видимо еще не достигли, — считает руководитель компании «Аркада-Стиль» Константин Романко. — Я полагаю, что в январе и феврале цены упадут еще по полпроцента. Цены осторожно пытаются нащупать дно, но никак не могут это сделать. Тенденция на самом деле пугающая. Если заглянуть еще раньше в прошлое, мы на самом деле еще не достигли уровня падения цен 2008 года. Тогда самую дешевую однокомнатную квартиру в хрущевке на окраине города мы продавали за 850 тысяч рублей. Сейчас такие квартиры встречаются за 950 тыс. — 1 млн рублей. В принципе, для падения процентов на 10-12 возможности еще есть».

Однако при таких сравнениях еще нужно учитывать то, что за последние годы рубль по отношению к валюте упал на 80%. И в 2008 году рубль был совсем другим.

Сегодня покупать товар, который падает в цене, то есть квартиру, решают только те, кому нужно решить свой жилищный вопрос. Инвестиционных сделок на рынке не видно. А тот, кто купил квартиру в апреле 2015 года с инвестиционной целью в расчете на то, что цена будет расти, проиграл.

«Сегодня, на мой взгляд, также очень сильно выросла доля ипотеки, что подтверждают данные Центробанка о росте объемов ипотечных кредитов за 2016 год, — говорит Константин Романко. — Происходит замещение сделок, которые проходили с оплатой наличными. И сегодня доля ипотечных сделок занимает, на наш взгляд, порядка 85%».

Рынок покупателя сменил рынок продавца

Есть еще одна очень четкая тенденция, которая наблюдаются на рынке в последние годы. До 2008 года главенствовал «рынок продавца» — когда число покупателей превышает количество продавцов, которые могут диктовать свои условия. Цены все время росли и денег на рынке было больше. Квартиры по сути продавали себя сами, и на предложения были очереди из покупателей — не ты, так купит другой.

В 2008 году рынок продавца изменился на рынок покупателя — риэлторы стали ориентироваться уже на запросы вторых. «И в 2015-2016 годах у нас снова возник рынок покупателя, а продавать товар, который падает в цене, крайне трудно, — продолжает г-н Романко. — Поэтому риэлторские компании стали применять новые методики. К примеру, лично мы сначала находим покупателя и уже затем под него делаем подбор конкретного объекта. При этом возрастает роль ИТ-технологий и появились программы, которые мониторят рынок».

По словам эксперта, устойчивый спрос на рынке сохраняется на квартиры стоимостью до 1 млн рублей, а более-менее хороший — до 1,7 млн рублей. А дальше — уже большой разрыв в количестве покупателей. Поэтому по объемам строительства компании сейчас стараются больше соответствовать запросам рынка. Такие компании, как «Стройбетон», «Трест №5» достраивают существующие объекты и новые проекты не анонсируют. Крупные застройщики испытывают проблемы с реализацией. А на рынок малогабаритных квартир вышли небольшие и малоизвестные компании, которые, среди прочего, занимаются реконструкцией старых объектов.

Предновогодняя лихорадка оживила продажи

В компании «Аркада-Стиль» отмечают, что объемы сделок упали еще в 2015 году и с тех пор держатся на одном уровне. «Вторичка» за 2016 год просела на 6,7% по стоимости, новостройки же показали меньшее снижение цены — 2,7%.

По объемам предложения вторичный рынок практически не снизился, а новостройки упали на 32%. «То есть, объемы строительства падают, что в принципе неплохо — иначе бы на рынке наблюдалось серьезное затоваривание и падение цен было бы сильнее», — поясняет Константин Романко.

В компании «ОМЭКС» подтверждают, что 2016 год на рынке жилой недвижимости продолжил развитие снижающегося тренда цен как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом глобальных предпосылок к изменению этого процесса не произошло. Государственная поддержка ипотечного кредитования не сломила отрицательной направленности. В декабре эксперты зафиксировали небольшой подъем в силу традиционного предновогоднего ажиотажа. Однако пока говорить о смене тренда еще рано, хотя все больше экспертов положительно смотрят на прогнозы развития в 2017 году.

«Декабрь, как правило, является месяцем повышенного спроса — вера в чудеса в новогоднюю ночь торопит покупателей завершать начатые сделки, скорее реализовывать свои желания по улучшению жилищных условий, — говорят в компании «ОМЭКС». — В связи с этим зачастую мы отмечаем небольшие приросты в средних ценах последнего месяца».

Декабрь 2016 года показал плюс 0,2% на первичном рынке и плюс 0,5% на вторичном рынке. Первичный рынок в среднем по городу показал положительный прирост в 0,2%, при этом в округах «плюс» отмечен в Кировском (+1,1%), Октябрьском (+0,7%) и Советском округах (+0,3%), в то время как Ленинский и Центральный округа сохранили тренд в «минус».

Тем не менее, по итогам года, несмотря на редкие колебания, почти во всех округах цены на первичном рынке снизились, кроме Советского округа, где повышение стадии готовности нескольких жилых комплексов показали прирост в плюс 1,8%.

На вторичном рынке в декабре прирост на уровне полпроцента также является следствием «предновогодней лихорадки». В целом по году снижение составило чуть более 5%. Вторичный рынок более однозначно реагирует на внешние изменение, в отличие от первичного, где большую роль играет маркетинговая составляющая, а также текущая стадия строительства объектов. На сегодняшний день цены на вторичном рынке достигли уровня конца 2012 года.

Комментарий

Максим Репин, сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости, директор ООО «ОМЭКС»:

- Подводя итоги и провожая уходящий год, положа руку на сердце, могу сказать, что год оказался по всем статистическим показателям рынка очень стабильный и устойчивый. Мы с опасением ждали от него гораздо больших потрясений и проблем на рынке недвижимости. Кому-то из аналитиков даже показалось, что год был скучным, т.к. ни один показатель не продемонстрировал резких колебаний, волатильность была подозрительно низкой и это при нахождении рынка в фазе уверенного спада. А в 4 квартале мы даже фиксировали переход отдельных показателей из «красной» в «зеленую» зону, что очень походило на неуверенные попытки рынка оттолкнуться от дна. Все участники рынка работали, засучив рукава, в поисках новых формул успеха, которые в предстоящем 2017 году затвердятся в лучшие практики и станут локомотивом неминуемого ожидающего нас развития рынка недвижимости.