«Голландские» аукционы не пройдут проверку инфляцией?

Законопроект о «голландских» аукционах по предоставлению земли под застройку, которые, по замыслу законодателей, позволят снизить цену квадратного метра жилья экономкласса, не устраивает как представителей органов власти, так и строителей. Суть аукционов в том, что застройщик получает землю за символическую плату, но взамен обязуется не повышать за время строительства заявленную цену квадратного метра. Омские строители считают это требование невыполнимым ввиду инфляции. По их мнению, наиболее реальный механизм снижения цен на жилье – предоставление участков с готовыми инженерными коммуникациями.

«КТО МЕНЬШЕ?»
Сейчас стоимость земельного участка под строительство составляет в среднем от 8 до 30% в цене квадратного метра жилья. Это происходит в том числе и потому, что при распределении земельных участков используются так называемые «английские» аукционы, когда торги ведутся с повышением стартовой цены. Поэтому комитет Госдумы РФ по земельным отношениям и строительству совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) подготовили ко второму чтению законопроект, который вводит в практику так называемые голландские аукционы по продаже земельных участков. Их участниками будут застройщики. Кто из них предложит минимальную цену квадратного метра будущего жилья, тот и получит земельный участок. За базовую цену будет взята цена квадратного метра жилья, устанавливаемая Минрегионом для каждого субъекта Федерации.

Первоначально предполагалось продавать право аренды земельного участка по цене, определенной на основании отчета оценщиков. Но позднее законодатели одобрили поправки, согласно которым земельные участки будут передаваться победителям «голландских» аукционов в безвозмездное срочное пользование. То есть, по сути, земельные участки Фонда РЖС станут для покупателей жилья бесплатными. Но цена квадратного метра будущего жилья, указанная в протоколе о результатах торгов, уже не может меняться, как это нередко случается на свободном рынке. Фонд РЖС при этом получает полномочия продавать на «голландских» аукционах государственные земли (кроме земель в границах курортов). В частности, речь идет об участках, которые не поставлены на кадастровый учет и не имеют установленных границ. В последнем случае РЖС сможет самостоятельно проводить кадастровые работы, формировать и ставить земельные участки на учет, а также просить включения их в границы населенных пунктов.

ОТ РЕГИОНОВ ПОТРЕБУЮТ СПИСКИ ЛЬГОТНИКОВ
В ходе подготовки законопроекта ко второму чтению была изменена процедура подачи в Фонд РЖС ходатайства о проведении «голландских» аукционов. Планируется, что их будут подавать органы власти субъектов, а не Минрегионразвития, как предлагалось первоначально. В ходатайстве должны быть сведения о потребности в жилье экономкласса в каждом муниципальном образовании. При этом региональные власти должны указать не только общее количество необходимых жилых помещений, но и определенное количество комнат и минимальную общую площадь квартир. К документу региональные власти должны приложить и списки граждан, изъявивших желание купить жилье экономкласса. Правда, до этого правительство должно определить перечень граждан, имеющих право на приобретение жилья по льготной цене. Принятый в первом чтении законопроект предполагал, что покупать жилье по фиксированной цене смогут только граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть очередники. Теперь в законопроекте прописано, что приоритетное право покупки жилья будет предоставлено молодым специалистам, многодетным и молодым семьям, бюджетникам и «иным категориям граждан». Впоследствии в список можно внести изменения, если они не касаются объема и параметров возводимой жилплощади.

Те, кто будет включен в списки потенциальных приобретателей, получат исключительное право до ввода домов в эксплуатацию заключать договоры участия в долевом строительстве. Если через три месяца после завершения строительства льготникам будет продано не все жилье, право на покупку оставшейся жилплощади получают все желающие, но также по цене, зафиксированной на аукционе. Все договоры купли-продажи жилплощади должны проходить обязательное согласование с региональными властями, которые, по мысли законодателей, будут следить за соблюдением требований к сторонам сделки.

Председатель Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Алексей Русских считает, что проведение аукционов по «голландской» системе – эффективный инструмент стимулирования строительства жилья экономкласса. Он полагает, что в результате внедрения таких торгов произойдет снижение цены жилья не только по отношению к среднерыночной, но и даже по отношению к нормативной стоимости, установленной Минрегионом.

Вместе с тем тот же профильный комитет Госдумы еще при подготовке замечаний к законопроекту отметил, что возможность малоимущих граждан приобрести жилые помещения даже по ценам ниже рыночных вызывает большие сомнения. Пока не ясно и то, как будут разрешаться возможные конфликтные ситуации в случаях, если компания или гражданин не смогли выполнить свои обязательства.

ОМСКИМ ЗАСТРОЙЩИКАМ ЗЕМЛЯ НЕ НУЖНА?
Начальник управления строительства министерства строительства и ЖКК Омской области Сергей Кошелев отметил, что введение процедуры «голландских аукционов» будет делом трудоемким. К тому же применение этой схемы при возведении жилья может вызвать вопросы к его качеству, не говоря о возможных проблемах с привлечением подрядных организаций к работе.

– Если бы возводили жилье для нужд государства для последующего предоставления квартир очередникам, это было бы эффективнее. Реализация же коммерческого проекта в рамках подобной схемы просто нереальна, – считает Сергей Кошелев. – Было бы полезней, чтобы государство давало деньги для строительства бюджетного жилья, чем проводило какие-то новые аукционы, которые ожидаемого эффекта по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем вряд ли дадут.

Председатель совета директоров ДСК «Стройбетон» Олег Золотов считает, что в Москве такие аукционы, может, и нужны, но для сибирских регионов и, в частности, Омска это неактуально. Цена земли, по его мнению, строителей устраивает, к тому же участками они обеспечены на десять лет вперед.

– Держать же цену квадратного метра на весь период строительства даже теоретически невозможно, так как дорожают цемент, песок, другие стройматериалы, наконец, энергоресурсы, – подчеркивает Олег Золотов. – Так что «голландские» аукционы хороши только для Голландии. Лучше бы решили вопрос с монополистами по стоимости подключения к инженерным сетям, что действительно бы удешевило квадратный метр и заставило бы девелоперов войти в эту схему строительства доступного жилья. По моему мнению, законодатели заходят не с той стороны, не зная реального положения вещей. Собрали бы ведущих строителей, в том числе из регионов, которые и подсказали бы, что надо делать для действительно нормальной реализации программы.

– Применение такой системы, я думаю, не даст положительного эффекта, – считает и коммерческий директор ОАО «Завод «СибГазСтройдеталь» Вячеслав Кравченко. – Экономкласс не означает, что мы должны вернуться к «хрущевкам», сейчас строим по другим стандартам, используя современные материалы и технологии для возведения действительно комфортного жилья. Получив же на таком аукционе участок, надо будет думать, на чем сэкономить, чтобы получить прибыль. В результате будут использовать некачественные материалы, нарушать технологии, что приведет, в конечном итоге, к печальному результату.

Начальник отдела регионального Управления Госстройнадзора Олеся Назаренко полагает, что все будет зависеть от застройщика, его порядочности и ответственности. Впрочем, по ее мнению, с проблемами могут столкнуться и добросовестные застройщики – по причине удорожания тех же стройматериалов. При этом проблему вновь придется решать региональным властям, поскольку законопроект предполагает привлечение дольщиков к строительству жилья экономкласса.

– Введение таких аукционов может привести и к ухудшению качества жилья, – считает Олеся Назаренко. – Мы, конечно, будем проводить проверки и осуществлять контроль, но строители могут и обойти положения законодательства. Например, построят жилье вроде бы по нормативам, но при этом оно вряд ли будет комфортабельным, например из-за низкокачественных стройматериалов.

С ней согласен и представитель минстроя.

– Здесь что-то не продумано, надо сделать более прозрачным механизм реализации программы и контроля, – добавил Сергей Кошелев. – Недобросовестные застройщики, а таких хватает, в ущерб качеству и технологии будут экономить, чтобы войти в цену «метра», что приведет к самым негативным последствиям.

Начальник управления реализации федеральной целевой программы «Жилище» регионального минстроя Лариса Фомина более категорична в оценках.

– Как мы можем заставить людей покупать квартиры именно в тех домах, которые возводят на дешевых или даже бесплатных участках?

В списке льготников – те, кто получает субсидии и вправе ими распоряжаться самостоятельно. Люди, получив сертификат, идут в готовые новостройки или приобретают квартиры на вторичном рынке, чтобы быстрее использовать полученные деньги. К тому же непонятно, кто будет контролировать строительство, а затем продажу квартир в возводимом доме, где среди будущих жильцов окажутся не только льготники.

Опрошенные нами эксперты считают, что лучшим вариантом было бы строительство для льготников доступного жилья за счет федерального бюджета с привлечением средств бюджетов других уровней. В случае же строительства на средства частных инвесторов придется играть по рыночным правилам, влиять на которые власть не сможет.