«Квадраты» на выбор

Плюс-минус процент

Последняя неделя марта принесла небольшое оживление на омский рынок жилья. По данным журнала «Недвижимость», по итогам месяца квадратный метр в новостройке вырос в цене в среднем на 460 рублей – до 40,3 тыс. рублей. Готовые квартиры, напротив, незначительно подешевели и стоили 44,4 тысячи рублей за «квадрат».

Впрочем, подобные колебания в районе одного-двух процентов характерны для омского рынка. В целом весь минувший год жилая недвижимость стабильно дешевела. Согласно статистике сайта «МЛСН.ру», квартиры в областном центре снизились в цене на 6,6 процента, а с 2015 года удешевление составило более 10 процентов. Причина в первую очередь в снижении платежеспособности населения, как результат – падает спрос и следом за ним цены.

Повлияли на ситуацию и последние изменения в градостроительном законодательстве, которые ужесточили требования к застройщикам и также повлияли на стоимость строительства. Одни компании были вынуждены уйти с рынка, другие объявить себя банкротами, третьи – научиться работать по схемам жилищно-строительных кооперативов.

По результатам мониторинга регионального минстроя, в Омской области в 2016 году введено в эксплуатацию более 751 тысячи кв. метров жилья, из них 618 тысяч – в Омске. Сегодня на территории города возводится около 140 многоэтажек. Большая часть – это жилые комплексы и микрорайоны, как, например, «Прибрежный», «Московка-2» или «Кузьминки». И для покупателя есть возможность выбрать то, что подходит ему по качеству, местоположению, цене и уровню комфорта.

Корректировка планов

Участники рынка отмечают, что строительные компании сегодня работают не в полную мощность. Застройщики корректируют свои планы и возводят меньше объектов, чем могли бы, а реализуют их по более низкой стоимости. К примеру, квадратный метр в микрорайоне «Серебряный берег» (генеральный подрядчик – «Трест-4»), на старте строительства в 2015 году стоил около 60 тысяч рублей. Сегодня подрядчики предлагают там квартиры по 47 тысяч за квадратный метр.

– Те, кто несколько лет назад вложил деньги в недвижимость с целью инвестирования, сегодня потеряли свои вложения, – отмечает советник по вопросам ипотечного кредитования АО «Инновационная бизнес-группа» Марина Алексеева. – Думаю, эта ситуация продлится еще достаточно долго, и цены будут падать, поскольку покупательская активность продолжает снижаться. Нервы у кого-то сдадут, и, скорее всего, это будут продавцы, поскольку им нужно двигаться дальше и продавать свои квартиры за любые деньги.

Основной объем новостроек в Омске – это заделы с прошлых лет: до 2014 года был понятный спрос и емкий рынок, тогда-то и была сформирована большая часть сегодняшних стройплощадок. Теперь же застройщики отчасти стали заложниками системы, ведь, когда они получали землю, они дали обязательства, что освоят ее в течение определенного времени. В противном случае они бы теряли участки.

– Сейчас застройщики скорректировали свои планы, и недвижимость возводится уже не в таких объемах. При этом квартиры строятся достаточно качественные и продаются дешевле, чем они могли бы стоить, – считает руководитель отдела новостроек АН «Авеста-Риэлт» Юрий Лагутин. – Потенциальный покупатель, у которого есть наличные деньги или одобрена ипотека, находится в выигрышном положении: он может выбрать интересный вариант и купить то, что года через два-три, возможно, вырастет в цене. У тех застройщиков, которые скорректировали цены, продажи идут. Например, компания «Сибгазстройдеталь» предлагает квартиры по приемлемым ценам на Левобережье, и их покупают. То же самое – «Магнат», который возводит микрорайон на улице Пригородной. Когда ожидание и финансовые возможности покупателей приходят в равновесие с амбициями застройщиков, рынок двигается. Думаю, застройщикам понадобится какое-то время, около года, чтобы нащупать золотую середину спроса, после этого рынок выровняется, и цены на недвижимость стабилизируются.

Ипотека ждет роста

Рынок по-прежнему спасают меры государственной поддержки – материнский капитал, «военные» сертификаты, программы для молодых семей и другие. Кроме того, банки предлагают все новые продукты для тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия. В Сбербанке в феврале снижены процентные ставки по ипотеке в среднем на 1,1 процента. Есть и спецпрограммы: «Приобретение строящегося жилья» предполагает ставку в 10,9 процента годовых, «Приобретение готового жилья» – от 10,75 до 12,25 процента. Для молодых семей, где один из супругов не достиг 35-летнего возраста, действует кредитная ставка от 10,75 процента годовых.

– Рынок ипотечного кредитования в Омской области несколько отстает от рынков других городов Западной Сибири по объему сделок и строительству жилых объектов, – отметили в пресс-службе Сбербанка. – Объемы рынка далеки от докризисных, и значительного изменения в 2017 году мы не ожидаем.

Банк ВТБ24 предлагает продукты «Ипотека. Строящееся жилье» со ставкой 11,40 процента годовых, «Ипотека. Готовое жилье» – 11,75 процента, а также специальное предложение «Больше метров – меньше ставка». При покупке квартиры общей площадью от 65 кв. м включительно предоставляется дисконт в размере одного процента, в результате получается минимальная ставка на приобретение новостройки – 10,4 процента, на приобретение вторичного жилья – 10,75 процента годовых.

Управляющий ВТБ24 в Омске Сергей Толкачев выражает надежду, что ключевая ставка ЦБ РФ в 2017–2018 годах будет снижаться примерно на два процента в год.

– Наши эксперты прогнозируют снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на рынке с 12,5 процента до 12,1 процента годовых. При этом зарплатным клиентам ВТБ24 уже сейчас доступны ставки от 12,1 процента. Судя по текущей ситуации, ставки, скорее всего, будут снижаться. Конечно, если ЦБ снизит размер своей ключевой ставки, – полагает Сергей Толкачев. – По оценкам банка, рост ипотечного кредитования в 2017–2019 годах составит порядка 10–12 процентов. Спрос на ипотеку будет расти, но незначительно.

СПРАВКА:

Крупнейшие застройщики Омской области в 2016 году

ЗАО «СФ «Трест № 4» – 108,282 тыс. кв. м

ООО «СМТ «Стройбетон» – 98,674 тыс. кв. м

ЗАО «СФ «Трест № 5» – 40,1 тыс. кв. м

ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» (ООО «Сибградстрой Инвест») – 30,186 тыс. кв. м

Департамент строительства администрации города Омска – 25,438 тыс. кв. м

ФРЖС Омской области «Жилище» – 24,831 тыс. кв. м

ООО «ТВиСТ» – 23, 962 тыс. кв. м

ООО «ИСК «ДомСтройОмск» – 17,037 тыс. кв. м

УФСБ РФ по Омской области – 17,025 тыс. кв. м

ЗАО «ЗСЖБ № 6» – 13,110 тыс. кв. м.