Итоги года: омские строители коснулись дна

Итоги года: омские строители коснулись дна

Дата публикации 6 января 2018 10:49 Автор Фото Алексей Пантелеев

На рынке жилья в Омске продолжается затянувшаяся рецессия. Ипотека становится все более доступной и популярной, однако двигателем рынка для застройщиков она не стала.

Застройщики бьют антирекорды

Омские строители в 2017 году продемонстрировали рекордно низкие объемы ввода нового жилья. По данным регионального минстроя, за январь — ноябрь застройщики ввели в эксплуатацию 386,8 тыс. кв. метров. Это всего 61,4% к январю — ноябрю 2016 года, или только 53,7% от планового задания 2017 года.

В том числе в самом Омске за 11 месяцев сдали 276,9 тыс. кв. метров жилья (53,3% к январю — ноябрю 2016 года), а в муниципальных районах построили 109,9 тыс. квадратов (99,2% к январю — ноябрю 2016 года).

Как считают в минстрое, снижение объемов ввода связано с отсутствием оборотных средств у застройщиков и снижением покупательской способности населения. Кроме того, в последние годы значительно сократились объемы государственной поддержки на строительство индивидуального жилья по причине ограниченных возможностей областного бюджета.

Планировалось, что в декабре 2017 года в городе Омске введут в эксплуатацию еще не более 80 тыс. кв. метров жилья с учетом индивидуальных домов. Таким образом, в 2017 году ввод жилья в Омской области должен составить около 480 тыс. кв. метров, из них в городе Омске — 367 тыс. квадратов. Это самый низкий показатель с момента кризиса 2012 года. Да и в тот непростой год в городе построили на 100 тысяч квадратов жилья больше.


Город пустующих квартир

С другой стороны, зачем застройщикам городить новые кварталы если уже готовые и сданные объекты стоят нераскупленными? Как рассказывал в СМИ председатель совета директоров ГК «Стройбетон» Олег Золотов, в 2017 году компания планировала сдать 120 тыс. кв. метров жилья, но они скорректировали свои планы до 80–85 тысяч квадратов.

«А вводить больше нет смысла, я считаю. У нас достаточно большой запас нераспроданных квартир в домах, которые уже построены и введены. Они с отделкой, с подключенными коммуникациями, мы их уже оформили в собственность», — пояснял Олег Золотов.

Так, по состоянию на октябрь у «Стройбетона» было выставлено на продажу около 700 квартир. Это 35–37 тыс. кв. метров, а в деньгах это «зависшие» в железобетоне 1,2 млрд рублей. Причем на подходе было еще 35 тыс. кв. метров.

Проблемой озадачился врио губернатора Александр Бурков, который на заседании инвестсовета 22 декабря поинтересовался объемами непроданного жилья в регионе. Выяснилось, что всего у застройщиков «зависло» порядка 230 тысяч кв. метров, или более 3,5 тыс. квартир в одном только Омске. К слову, по данным портала «МЛСН», всего на рынке новостроек в декабре было почти 4700 предложений. Но пик пришелся на июль 2015 года — тогда на продаже стояло 16,5 тыс. объектов в новостройках.

 

«Наша задача — создать потребительский спрос на это жилье, — заявил в декабре Александр Бурков. — Потому что строительство имеет высокий мультипликативный эффект и дает толчок для многих отраслей промышленности».

В итоге региональные власти будут пытаться оживить рынок бюджетными вливаниями.

«Правительством принято решение стимулировать рост, постараться оживить отрасль, — рассказал в дальнейшем Александр Бурков в своем бюджетном послании Заксобранию. — Мы заложили на эти цели 360 миллионов рублей на субсидирование ипотечной процентной ставки для граждан на уровне 6%. Плюс к этому планируется субсидирование на предоставление первоначального взноса, по ставке всего 3% на 5 лет и решено дать возможность людям взять и первый взнос. Кроме выраженного социального эффекта мы получим еще и 1,5–2 миллиарда рублей вливаний в отрасль».

Как также стало известно, 360 млн рублей из областного бюджета 2018 года будут выделены на увеличение уставного капитала АО «Омская региональная ипотечная корпорация». По предположениям СМИ, льготная ипотека будет стимулировать достройку микрорайона «Московка-2».

 

«Сейчас ипотечные ставки — самые низкие за всю историю ипотечного кредитования в России, — говорит директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Омске Кирилл Рязанов. — В 2017 году нам стали доступны кредиты под 9–10%, появились даже программы от 7% (для льготных категорий граждан и как спецпредложения от застройщиков). По дальнейшему снижению ставок банки делают очень осторожные прогнозы: если оно будет, то не такое яркое. Кроме того, люди могут рефинансировать уже взятый кредит, то есть переоформить его на новых условиях. В этом году возможностью воспользовались многие омичи. Мы помогали оформить старые кредиты, взятые нашими клиентами под 12–15% годовых, по новым условиям — от 9%. Экономия от этой процедуры миллионная».

«Однако цифры говорят красноречиво: стагнация серьезная, — осторожно отмечает глава компании «Сибградстрой Инвест» Алексей Певнев. — Нестабильность экономической ситуации не позволяет людям рисковать и заходить в долгосрочные ипотечные проекты. Поэтому хоть ставка по ипотеке и становится меньше, это не помогает — нет уверенности в ближайшей экономической перспективе».

«Сибградстрой Инвест» ввел два дома в ЖК «Кузьминки» на Левобережье, и их уже заселили, план на 2017 год выполнен — сдано 15 тыс. кв. метров жилья. Но в жилом комплексе на ул. Конева, сданном в 2016 году, до сих пор есть непроданные квартиры. Однако там и другой формат жилья — в доме имеется подземный паркинг, а площади двухкомнатных квартир — 79 кв. метров, трехкомнатных — больше 100 квадратов. «Однушки» же все уже распроданы.


Закат «долевки» и мелких застройщиков

В этой ситуации, когда можно купить готовую квартиру в сданной новостройке с минимальными рисками, казалось бы, омичи должны отказываться от рискованных вложений в стройки на уровне котлованов и проекты малоизвестных компаний. Однако обманутых дольщиков меньше в Омске пока не становится. Федеральные власти серьезно меняют правила игры и вносят поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве». По мнению экспертов, они могут свести «долевку» на нет, а застройщиков ждет тяжелое будущее.

«Квартиры в Омске продаются, в том числе и новостройки. Другой вопрос — какие это новостройки, сколько их осталось и сколько еще жить этим застройщикам, — говорит руководитель компании «Аркада-Стиль» Константин Романко. — Дело в том, что новые законы, которые у нас принимаются последнее время, направлены на монополизацию рынка недвижимости в части новостроек. Это касается 214-го ФЗ, и сейчас мелкому застройщику практически нереально выйти на рынок. Такие компании, как "Новострой-КПД" и "Стройбетон", работают по схеме, когда дома строятся и сдаются за счет своих средств, а затем реализуется готовое жилье. Привлекать деньги дольщиков по договорам долевого участия станет гораздо сложнее. А выживут те, кто сейчас на слуху и реально продает новые объекты, — это "Стройбетон", "Новострой-КПД", "Сибградстрой Инвест", "ЗСЖБ-5", возможно "Трест № 4". Все остальные компании потихоньку сворачиваются, и, на мой взгляд, в следующем году или через несколько лет мы увидим у нас крупных федеральных игроков».

 

По данным компании «Аркада-Стиль», порядка 75% продаваемых квартир имеют стоимость до 2 млн рублей. И спрос на такое жилье экономкласса в Омске высок. Напомним, что в кризис 2008 года проект «Джаст Фит Лайф» вырос как раз на идее сверхмалогабаритных и дешевых квартир-студий, но в дальнейшем с подобными проектами никто не заявлялся, хотя они по-прежнему востребованны.

В сегменте «эконом» с устойчивым спросом предлагают жилье компании «Стройбетон» и «Новострой-КПД». Объекты застройщика «Сибградстрой Инвест» участники рынка недвижимости относят уже к бизнес-классу.

Кроме того, в 2017 году стабильно продолжалась реализация проектов микрорайонов «Серебряный берег» и «Изумрудный берег», а также проектов на Левобережье, среди которых — ЖК «Кузьминки». Из новых ярких проектов в сегменте элитного жилья можно отметить строящийся жилой комплекс «Новый пионер» в самом центре города — на Ильинской. Его башня уже стала заметной в панораме исторического центра Омска. В 2017 году введен еще один жилой комплекс, который позиционировал себя как элитный — ЖК «Жуковка». А вот глава «Треста № 5» Борис Медведев, традиционно занимающий в Омске эту нишу элитного и престижного жилья, объявил об уходе из строительного бизнеса. Об уходе из Омска заявлял и глава ЗСЖБ № 6 Юрий Гуринов, но его заявления были связаны с резко увеличившейся арендной платой за землю.

По-прежнему высока напряженность ситуации с обманутыми дольщиками и их число может пополниться новыми членами. Например, покупатели квартир в ЖК «Сады Наука» уже начали возмущаться из-за срывов сроков строительства и грозятся очередными выступлениями.

 


Предновогодний ажиотаж поднял цены

Как отмечает Константин Романко, в течение 2017 года цена на новостройки в Омске не падала. В начале года в среднем она составляла 38,8 тыс. рублей за квадратный метр. В декабре средняя цена квадрата в новом жилье выросла до 39,3 тыс. рублей. Небольшой всплеск также был летом, когда застройщики повышали цены на сдаваемые дома. Но некоторое оживление в конце года среди общего штиля — это обычное сезонное явление перед Новым годом.

Небольшое увеличение стоимости омской недвижимости статистика сайта «МЛСН» зарегистрировала еще в ноябре. Средняя цена объекта подросла на 0,26% и составила примерно 2 млн 122 тыс. рублей. Также на 0,20% поднялась средняя стоимость квадратного метра — 39 737 рублей. Максимальный скачок средней стоимости объекта, на 0,41%, произошел в сегменте однокомнатных квартир, на сегодня средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры — 40,62 тыс. рублей.

 Изменение цены жилья в новостройках, данные портала «МЛСН»

Что касается вторички, то это уже давно рынок покупателя. В предыдущие годы, когда был рынок продавца, цена на недвижимость росла и существовал устойчивый спрос на квартиры. Но еще с 2013 года наблюдается обратная ситуация. В апреле 2015 года был пик, когда цена квадрата достигала 47,2 тыс. рублей. А затем вплоть до декабря 2017 года — только снижение. Причем падение цены квадрата по результатам прошедшего года на вторичном рынке составило 10% — с 41,4 тыс. рублей в декабре 2016 года до 39,9 тыс. в декабре 2017-го. В 2016 году снижение цен на вторичном рынке достигло 12%.

Изменение цены жилья на вторичном рынке, данные портала «МЛСН»

«По вторичному жилью мы традиционно сползаем вниз и пока нас ничто не останавливает, — говорит Константин Романко. — В глобальном плане зарплаты омичей не растут, и спрос в 2015–2017 годах на самом деле снижался. Но за счет снижения ипотечных ставок доля сделок по ипотеке в структуре всех сделок на рынке жилья выросла с 60–65% в 2015 году до примерно 90% сегодня. Это очень высокий показатель. То есть раньше была выше доля тех людей, которые копили наличность или продавали старое жилье и также выходили на рынок с деньгами, а сейчас все чаще привлекается ипотека».


Тренд — на падение без всяких сюрпризов

Объемы строительства падают, и в 2018 году снижение объемов ввода жилья, скорее всего, продолжится. Но с другой стороны, оставшимся застройщикам будет проще реализовать свои объекты. Во время дефицита возникает устойчивый спрос.

«Квартир, выставленных на продажу, становится меньше: омичи в 2017 году активно улучшали свои жилплощади. Небольшой дефицит предложения поддержит рост цен в 2018 году. Эта тенденция, скорее всего, будет сглаживаться более доступными условиями по ипотеке: снижением ставки, специальными условиями вроде ипотечных каникул или удобных программ по обмену старого жилья на новое и благодаря государственным социальным программам», — прогнозирует Кирилл Рязанов.

Динамика предложений на рынке новостроек, данные портала МЛСН

В «Аркаде-Стиль» добавляют, что в связи с изменениями законодательства домов в Омске будет вводиться еще меньше, чем в 2017 году. Кроме того, спрос ограничен определенными рамками и никаких изменений ни на рынке, ни в экономике страны не планируется. Повышение зарплат бюджетникам разных сфер не приведет к какому-то росту рынка.

«Поэтому на рынке новостроек будет образовываться небольшой дефицит. Те 3,5 тыс. квартир, которые застоялись на рынке, будут распродаваться. Но за счет дефицита предложения во вновь вводимых домах цены на новостройки могут показать небольшой рост. А вторичка по-прежнему будет снижаться в цене. Думаю, падение будет в пределах 8–10%, — считает Константин Романко. — Клиенты спрашивают: "Когда-то это закончится?" Да, рано или поздно падение прекратится, но ждать взрывного роста на квартиры уже не приходится. В Москве стагнацию эксперты прогнозируют до 2020 года. Поэтому тренд — на снижение и без всяких сюрпризов».

Динамика предложений на рынке вторичного жилья, данные портала «МЛСН»

Ранее по теме

Рынок жилья в Омске не вышел из пике

Рынок жилья в Омске не вышел из пике

Цены на новостройки и вторичное жилье продолжают снижаться, а для застройщиков 2016 год стал затишьем для появления новых проектов.


Распечатать страницу

Комментарии пользователей (всего 2):

Валдемар
[Комментарий удален]
Юрий
Так застройщики лепят убогие бетонные коробки с ужаснейшими дворами, меня даже не тянет в новое жильё переезжать.
Деньги у людей есть, но покупать такое убожество, которое сейчас троят омские строители, люди не хотят.
Застройшики сами виноваты.
09 января, 00:45 | Ответить
Добавить комментарий
Загрузка...