Марина Степанова: «Мы ежегодно сможем проводить капремонт 600 домов»

Марина Степанова: «Мы ежегодно сможем проводить капремонт 600 домов»

Дата публикации 9 апреля 2019 14:13 Автор Фото Максим Кармаев

О предстоящих изменениях в региональной программе капитального ремонта и ее практической реализации рассказала Марина Степанова, которая была назначена на пост и. о. директора НК «Региональный фонд капремонта многоквартирных домов Омской области» в феврале 2019 года.

Положительная динамика

— Марина Владимировна, в самом начале реализации программы капитального ремонта было достаточно много негатива, люди не понимали, для чего это все делается, отказывались платить взносы. А как ситуация обстоит сейчас?

— Вообще, во всех субъектах России, когда стартовали региональные программы капремонта, было подобное. И лишь потом, когда пошли ремонтные работы, жители начали верить, что программа реально работает. На сегодня я уже вижу понимание и активность людей, которые участвуют в проведении капремонта путем накопления своих средств как на спецсчетах, так и на общем счете. Что касается платежеспособности населения при внесении взносов, то я вижу положительную динамику, хотя задолженность все же большая — 1,1 млрд рублей. Но она сложилась именно за 2014–2015 годы, то есть в самом начале реализации программы. А вот по уровню сбора денежных средств за 2018 год мы уже видим, что поступление на счет регионального оператора составляет 101 процент за счет начислений и выплаты долгов прошлого года.

— Тем не менее как будет реализовываться региональная программа капитального ремонта при наличии такой задолженности населения?

— Если мы возьмем и рассчитаем среднюю сумму, необходимую на ремонт конструктива, то она составляет порядка трех миллионов рублей. Соответственно, если бы не было долгов, то можно было отремонтировать дополнительно еще около 300 домов.

На сегодня же региональный оператор, с учетом уровня финансовой устойчивости, которая утверждается постановлением правительства Омской области, может потратить 2 млрд 852 млн рублей на капитальный ремонт многоквартирных домов. Сейчас начались строительно-монтажные работы в 608 домах, где в том числе меняются 49 лифтов. Также в настоящее время проводятся электронные аукционы по отбору подрядчиков для разработки проектно-сметной документации в отношении 324 лифтов. Плюс еще порядка 150 домов будет выставлено на конкурсную процедуру в конце апреля.

— Со сколькими подрядчиками сейчас уже заключены договоры?

— Порядка 30 подрядных организаций выполняет работы на территории Омской области. С их подбором особых проблем нет, тем более мы лоты укрупняем и «смешиваем» в них различные виды конструктивов, подлежащих капремонту. Кстати, для улучшения взаимопонимания с ними мы ввели практику еженедельных планерок с подрядчиками, где они могут рассказать о своих проблемах и сложностях, что позволяет все решать оперативно, при полной нашей поддержке.

— Названные вами цифры впечатляют, но все-таки какие меры вы собираетесь предпринять в отношении должников?

— В этом деле еще никто ничего нового придумать не смог. В любом случае будет проводиться претензионная работа с последующей подачей исковых заявлений в суд — без этого не обойтись. Я хочу, чтобы люди поняли: взнос на капительный ремонт является обязательным платежом!

Есть расчет минимального размера взноса на обязательные виды работ, и если мы планируем отремонтировать крышу, то люди, оплачивая взнос на капремонт, вкладывают деньги в свою крышу. Люди должны понимать, что ремонт на их домах идет за счет соседних домов, то есть средства берутся на возвратной основе, чтобы потом вернуть и потратить их на следующем объекте.


По новым правилам

— Марина Владимировна, капитальный ремонт в регионе идет уже несколько лет, в этот год планируются какие-то изменения проведения капремонта МКД?

— У капитального ремонта есть не только основные виды работ, но и сопутствующие, например составление проектно-сметной документации. Так, на сегодня у нас уже есть 894 проекта, по которым будет проводиться ремонт в следующем году. Но в дальнейшем, при отборе подрядных организаций на составление данной документации, очень сильно изменилось техническое задание, и не только.

В первую очередь проектировщики должны провести обследование дома в полном объеме. То есть не одного конструктива, для ремонта которого будет разработан проект, а всех конструктивов дома. Это связано с тем, что, например, по сути требуется срочный капремонт крыши, а собственники хотят ремонт фасада. В результате, учитывая состояние крыши, весь ремонт фасада пойдет через год насмарку. Либо требуется ремонт внутридомовых инженерных систем, а жильцы требуют ремонтировать крышу, которая не так давно ремонтировалась, и поэтому нецелесообразно тратить на это денежные средства вновь.

Второе — сегодня обязательно при составлении проектно-сметной документации должна состояться ценовая экспертиза сметной стоимости капремонта, чего раньше не было.

И третье нововведение — это оплата выполненных работ после сдачи проектно-сметной документации будет в размере 90 процентов, а 10 процентов остаются как «люфт» и будут выплачены, когда подрядчики, заходящие на объект для строительно-монтажных работ, не выскажут своих замечаний по проекту. В связи с чем мы такое вводим? Проекты часто выдаются «сырые» и требуют доработки.

— Но ведь по законодательству выбор конструктива для капремонта делают сами собственники в ходе общего собрания. Как будет решаться вопрос, если после обследования дома специалисты будут рекомендовать ремонт не этого конструктива?

— В первую очередь должна быть проведена работа с управляющей организацией, которая должна донести правильную информацию до жильцов. Обязательно и специалисты Фонда будут разъяснять собственникам технические нюансы нецелесообразности проведения капремонта выбранного конструктива, чтобы они переголосовали и пошли навстречу, причем не нам, а именно своим интересам.

— С проектировщиками понятно, а будут ли изменения в работе со строительными подрядчиками?

— Уже готов образец нового контракта на проведение строительно-монтажных работ, где есть тоже изменения. Так, подрядчик после проведения капремонта должен будет перечислить на определенный счет один процент суммы договора в рамках гарантийных обязательств. Это такая «подушка безопасности» — региональный оператор несет пятилетнюю гарантию за качество выполненных работ, и если подрядная организация «исчезает», то Фонд устранит выявленные недостатки ремонта за счет перечисленных ранее средств. Если же не возникнет подобная ситуация, то сама подрядная организация проведет необходимые работы и ей вернут денежные средства в полном объеме по истечению гарантийного срока.

— Это изменение контракта не отпугнет подрядчиков?

— Вы знаете, эта схема уже успешно реализована на территории нескольких регионов России. Поэтому я думаю, что проблем со строительными организациями не будет.

— Довольно часто возникают вопросы о качестве капитального ремонта. Как решается эта проблема?

— Из той основной массы объектов капитального ремонта, а с 2014 года он сделан почти в двух тысячах многоквартирных домов, жалобы были только в «точечном» объеме. И каждый раз проблема решалась индивидуально. Мы всегда выезжаем на обследование дома, составляем акт совместно с подрядчиком и управляющей организацией. Причинами жалоб является либо некачественно проведенный капремонт, хотя у меня возникает вопрос: откуда взялся подписанный акт вывода дома из капремонта? Либо, и это часто бывает — ненадлежащая эксплуатация, когда у регоператора не возникает гарантийных обязательств и недостатки должна устранять эксплуатирующая организация.


Новый лифт — в каждый подъезд

— Марина Владимировна, действительно ли проблема с лифтовым хозяйством особенно актуальна для нашей области при реализации программы капремонта?

— Вообще, эта проблема актуальна по всей территории России, и наш регион не исключение. У нас требуется заменить 6,5 тысяч лифтов, из них 3200 имеют срок эксплуатации более 25 лет, которые и будут меняться в первую очередь. В предыдущие годы порядка 325 лифтов уже было установлено, сейчас в плане 373, из них в работе уже 49. То есть региональный оператор постепенно выполняет обязательства по этой части программы капремонта.

— А для домов, которые имеют свои спецсчет, в связи с дороговизной замены подъемников может помочь механизм кредитования?

— Предельная стоимость замены лифта варьируется от 2 до 2,4 млн рублей. И я, если честно, еще нигде не видела, чтобы где-нибудь работал этот механизм кредитования. Дело в том, что сами банки еще не понимают, как это осуществить. Данный вопрос не первый год обсуждается на всероссийских съездах региональных операторов, но пока вопрос не решен. Правда, на моей практике был случай, когда собственникам со спецсчетом не хватало денег на проведение капремонта определенного конструктива, и управляющая организация оформила договор займа с рассрочкой выплаты. Но такие случаи единичны, и они, повторюсь, касаются только домов со спецсчетом.

— Собственники часто спрашивают, как происходит замена лифтов: только в одном подъезде или во всем доме?

— Подъемники меняются во всех подъездах. Так, если сейчас идет на замену 373 лифта, это означает, что 93 дома получат новое оборудование.

Целесообразный ремонт

— Продолжаются споры о том, стоит ли ремонтировать дома, которые находятся на грани признания их аварийными. Каково ваше мнение на этот счет?

— Пока дом не признан аварийным, он находится в региональной программе, и мы обязаны провести капитальный ремонт. Поэтому целесообразность зависит от решения муниципальных органов власти, которые и принимают решение о признании данного дома аварийным. Чем оперативнее это произойдет, тем меньше будет рисков проведения капитального ремонта таких домов. С нашей стороны мы может только провести полное обследование дома и, если он действительно «на грани», отправить соответствующее письмо в муниципалитет.

— Какие проблемы, помимо низкой собираемости платежей, вы выделяете как руководитель фонда капремонта?

— Важнейшая проблема состоит в том, что наша региональная программа предусматривает большое количество необязательных видов работ, которые не подкреплены денежными средствами. Согласно методике расчета минимального размера взноса он рассчитывается из обязательных видов работ, которые предусмотрены жилищным законодательством. Это капремонт фасада, подвала, фундамента, крыши, внутридомовых инженерных систем и замена лифтового оборудования. А на сегодня в Омской области идет дополнительно 11 видов работ, такие как установка приборов учета, ремонт системы мусороудаления, вентиляции и т. д. Кстати, это составляет 35 процентов — более пяти тысяч работ из пятнадцати всей региональной программы! Все эти деньги могут быть направлены на обязательные виды работ, что означает увеличение количества отремонтированных домов.

Поэтому сейчас прорабатывается предложение по внесению изменений в региональную программу для направления в минстрой Омской области. Но мое мнение такое: если мы хотим сделать дополнительные виды работ, то они должны осуществлять за счет дополнительных взносов.

И еще. Капитальный ремонт проводится не только в Омске, но и районах области, в связи с чем одним техническим персоналом регоператора невозможно ежедневно проводить строительный контроль. Для решения этой проблемы мы сейчас совместно с региональным минстроем планируем провести предотбор подрядчиков по осуществлению ими стройконтроля. В результате две независимые подрядные организации будут нести солидарную ответственность за проведенные строительно-монтажные работы. И уже без строительного контроля мы не будем принимать дом из капитального ремонта.

— Есть ли какие-то сложности и особенности, в том числе и с подбором подрядчиков при проведении капремонта в муниципальных районах?

— Одна из сложностей — проведение ремонта в удаленных районах, когда доставка материалов занимает немалое время и требует дополнительных затрат. Что касается подрядчиков, то на конкурсы часто заявляются местные строительные организации, которые имеют возможности для проведения работ на любом из конструктивов.

— Как вы думаете, в нынешней ситуации возможна успешная реализация долгосрочной региональной программы капремонта МКД, или обязательно нужно участие и поддержка федерального центра?

— Напомню, что государственная поддержка в первые годы реализации программы составила всего 171 млн рублей из федерального центра, после этого мы обходились своими силами.

Насколько мне известно, в областном правительстве рассматривается вопрос об определенной поддержке нашей программы в перспективе, но пока я не готова сказать об ее объеме. Но даже в нашей нынешней ситуации, если в региональной программе останутся только обязательные виды работ, то ежегодно можем проводить плановый капремонт порядка 600 домов. А учитывая приток новостроек, думаю, у нас есть все шансы и возможности для успешной и своевременной реализации долгосрочной региональной программы капремонта МКД.

— И последнее. Марина Владимировна, эти хрупкие женские плечи выдержат всю нагрузку по выполнению региональной программы капремонта?

— Это, наверное, вопрос не ко мне (смеется). Это вопрос к тем мужчинам, которые работают со мной в фонде, помогая реализовать данную программу.



 

Распечатать страницу

Комментарии пользователей (всего 1):

Лев
Мне, как профессионалу, стыдно и больно читать и слушать такие объяснения! У нас в городе была прекрасная команда единого заказчика, профессиональных проектировщиков и подрядчиков (а не фирм однодневок, зачастую не имеющих своих производственных баз и специалистов), которые решали все вопросы и город строился и развивался. Я пытался и в устной форме, и письменной поправить ваши ошибки и давал предложения, но кроме отписок ничего не получил. Да и что я хотел, если во главе этого процесса стояли и стоят далёкие от строительства люди. Вот почему город не обновляется, а ветшает, а молодёжь, потеряв веру в будущее уезжает в другие города и, заметьте, никто не возвращается, а становятся там классными специалистами и руководителями. Задумайтесь - тем ли делом вы занимаетесь? Пройдитесь по улицам и дворам с руководителями города и области и , думаю, после этого, вам всем будет стыдно перед омичами и гостями нашего бывшего города-сада!
Вчера | Ответить
Добавить комментарий
Загрузка...