С 1 июля долевое строительство в России возможно только через новые механизмы финансирования – средства граждан депонируются на эскроу-счета.
Напомним, прежде порядок участия в долевом строительстве выглядел следующим образом: граждане самостоятельно выбирали застройщика и объект, в котором планировали получить готовую квартиру. С ними заключался договор долевого участия в строительстве, который регистрировался в Росреестре. При этом можно было использовать как собственные сбережения, так и средства ипотечного и потребительского кредитования. Заключить договор допускалось на любой стадии строительства, а полученные средства застройщик фактически мог использовать по своему усмотрению – пустить на достройку других объектов, погашение собственных долгов, инвестирование в рискованные активы и т.д. А вскоре появилось такое понятие, как обманутые дольщики.
Перед законодателями встала насущная задача по созданию необходимых условий и способов сохранения средств граждан, являющихся или планирующих стать участниками долевого строительства. Свое мнение по этому вопросу высказал и Президент России Владимир Путин. Он подчеркнул, что наилучшим вариантом для решения проблемы будет осуществление жилищного строительства без прямого привлечения средств граждан и отказ от договоров долевого строительства.
Жесткие рамки
С 1 июля 2019 года долевое строительство в России поставили в максимально жесткие рамки государственного регулирования. В ходе реализации национального проекта «Жилье и городская среда» внедряются новые механизмы финансирования долевого жилищного строительства, минимизирующие возможные риски для граждан.
Изменениями в законодательстве предусмотрен переход от действующей модели привлечения средств граждан непосредственно на счета застройщиков к целевой модели, когда средства участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банке до завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства.
Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства покупателей не передаются девелоперу, а аккумулируются на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. И только после этого денежные средства, находящиеся на эскроу-счете, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансирующим его строительную деятельность, а остальная их часть будет считаться прибылью. Если застройщик обанкротится, деньги гражданам будут возвращены. Таким образом, решается проблема обманутых дольщиков.
Только одно разрешение
Сама компания теперь должна иметь собственные средства на возведение не менее десяти процентов от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешается также привлекать целевые небанковские займы от головного общества (материнской компании) размером до двадцати процентов от стоимости проекта. При этом полностью исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы.
Ужесточились и другие критерии для застройщиков: их опыт в строительстве должен составлять не менее трех лет, площадь уже сданных строительных объектов должна быть не менее десяти тысяч кв. м, долгов по кредитам быть не должно. Само же строительство можно вести только по принципу «один застройщик – одно разрешение». При этом на каждое разрешение на строительство необходимо открыть банковский счет. Не стоит забывать и о таком нюансе: эскроу –
это не обязательно строительство за счет кредитных средств банка, застройщик может использовать и свои деньги.
Кстати, если переход на новую систему финансирования строительства жилья с 1 июля 2018 года был добровольным, то с 1 июля 2019-го уже обязательным. В целом все сделки будут проводиться только с участием банков. Это вызвано переходом на новую модель привлечения денежных средств на строительство – проектное финансирование. В свою очередь, постепенное введение этого механизма отменит долевое строительство в том виде, в котором оно существовало по состоянию на первое полугодие 2018 года и раньше. Впрочем, застройщики, успевшие подтвердить 30-процентную готовность дома, смогут и сейчас строить по старой схеме без открытия эскроу-счетов.
Страховка вкладов
Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы – возможности закрытия банка. Существенной законодательной новацией является распространение страховой защиты и на такой случай: деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Максимальный размер возмещения составит десять миллионов рублей за одну квартиру в одном доме.
Таким образом, государство практически гарантирует гражданам сохранность вложенных средств. При этом, впрочем, устраняет и большинство преимуществ долевого строительства. Более того, во исполнение поручений Президента РФ к 2024 году планируется ввести полный запрет на продажу недостроенного жилья. Это и будет являться отказом от долевого строительства и полным переходом на проектное финансирование.
Цена вопроса
Возникает вопрос – подорожают ли после этого квартиры? Риэлторы и эксперты в жилищном строительстве отвечают неоднозначно, здесь мнения разделились. Одни считают, что рост цен на жилье может быть значительным. Объясняется это тем, что участие банков (проценты по кредиту на строительный проект, затраты на использование эскроу-счетов и др.) повлечет за собой ряд дополнительных расходов для застройщика, который решит переложить некоторый объем затрат на покупателя.
Другие склоняются к тому, что если цены и повысятся, то незначительно – не более чем на восемь процентов. Все зависит от того, как банки будут формировать цены на жилье и предоставлять льготные ставки при кредитовании девелоперов.
Время покажет, кто из них прав. Главное же заключается в том, что такое понятие, как «обманутые дольщики», уйдет в прошлое.
