Как жители многоквартирных домов становятся орудием в борьбе за деньги и власть.
Противостояние омских управляющих компаний длится уже 15 лет. Это не все замечают, однако хорошо организованные спецоперации по «захвату» домов проходят по всему городу. В нем есть победители и проигравшие, маршалы и генералы, «жертвы» среди мирного населения и обыкновенные наемники. За что сражаются управляющие компании? Как и в любой войне, борьба идет за ресурсы. В данном случае за деньги собственников.
Борьба началась в 2005 году после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, который законодательно дал право частным управляющим компаниям обслуживать жилой фонд.
А это тысячи домов, сотни тысяч квартир и миллионы рублей собственников жилья... Первые годы действия Жилищного кодекса напоминали лихие 90-е. Вновь созданные управляющие компании делили между собой лакомые многоэтажки, которые переходили из рук в руки. В ход шли самые разные методы: на собственников влияли психологически, снимали колеса у машин, били окна, заваривали двери квартир, напрямую угрожали... По меркам бизнеса, игра стоила свеч: один дом может приносить прибыли до миллиона рублей в год. А если их несколько десятков? Впрочем, гладко было только на бумаге. Вести бизнес в сфере ЖКХ оказалось непросто: старые дома требуют больших расходов, среди жителей много неплательщиков. Некрепкие компании закрылись. Сегодня львиную долю жилого фонда обслуживают самые стойкие.
Маршалы и генералы
В Омске в настоящее время работает более 200 управляющих компаний, которые обслуживают около 7500 многоквартирных домов. Самыми крупными считаются УК «Левобережье», УК «Жилищник 3», УК «Сервис» и другие. За многими из них стоят депутаты местных органов власти.
Несмотря на огромный финансовый оборот, ЖКХ считается не самой прибыльной сферой для бизнеса. Тем не менее люди, идущие во власть, видят определенные плюсы. Своя карманная управляющая компания дает доступ к персональным данным жителей, появляется административный вес и возможность вести агитационную работу на своих домах.
Вот и получается, что в сфере ЖКХ ведется война и за деньги, и за власть. Пожалуй, именно поэтому за 15 лет этот рынок так и не сумел устояться, борьба за многоэтажки продолжается по сей день и порой принимает самые уродливые формы.
Впрочем, в каждом административном округе по-разному. Например, ситуация на Левобережье сегодня отличается тем, что управляющие компании («Берег», «Центржилсервис», «Полет», «Левобережье» и другие), скорее всего, поделили рынок и договорились не мешать друг другу. Поэтому здесь, с одной стороны, нет активных «боевых действий», но с другой – тариф на обслуживание жилья самый высокий в городе: достигает 30 рублей за квадратный метр.
Агрессивная борьба идет в Советском, Ленинском округах... Здесь управляющие компании откровенно демпингуют, занижая тариф до 18 рублей.
Пожалуй, в качестве типичного примера можно рассмотреть ситуацию в новом микрорайоне на Московке-2. Дома на ул. Светловской переходят от одной управляющей компании к другой с 2017 года. А страдают обычные жители.
Здесь появился очень неравнодушный житель, который инициировал собрание жителей и был избран старшим по дому. Обнаружив недостатки в работе управляющей компании «СТМ-Партнер», он начал выступать за правду и справедливость, добиваясь смены УК. И в конце концов добился своего.
Все бы ничего, если бы вновь избранные старшие руководствовались интересами дома и жителей. Но так бывает не всегда. Ярые активисты в ряде случаев водят за нос своих соседей, меняя управляющие компании, и получают деньги за свои услуги. И довольно приличные.
Технологии войны
Как правило, «черные» активисты действуют по отработанной схеме.
Первый этап. Эффективный ресурс для раскачивания лодки – страничка дома в социальных сетях. Если ее нет – они создают ее сами. Если она уже действует, активисты начинают ее «бодрить», ежедневно выкладывая фотографии с жалобами.
Были случаи, когда «черные» активисты сами подбрасывали мусор во двор ради снимка или откалывали плитку в подъезде, чтобы потом выложить пост в социальных сетях и раздуть шумиху. И это у них неплохо получается. Психологи говорят, что манипулировать людьми проще всего, играя с негативными эмоциями.
Через два-три месяца такой работы «клиенты», как говорится, доходят до кондиции: жильцы всем недовольны, но на вопрос, что конкретно не устраивает в работе УК, отвечают: «Вы нас постоянно обманываете!»
Второй этап. Наемники начинают давить на высокий тариф. Если тариф за обслуживание жилья 19 – 20 рублей (средний ценник, например, на Московке), «черные» активисты с готовностью предлагают управляющую компанию, которая согласна брать на рубль меньше. И собственники охотно соглашаются. Такую управляющую компанию жильцы готовы носить на руках. Но взаимности они вряд ли дождутся.
Новая управляющая компания, собирая за обслуживание жилья 18 рублей за квадратный метр, не покроет и минимальные расходы на дом. И помимо обязательных работ ничего дополнительного делать не будет: ни новых лавочек, ни дополнительного освещения во дворе, ни рассады для клумб, ни уборки снега на парковках. На просьбы жильцов обычно поступает ответ: «У вас самый низкий в городе тариф, подождите еще немного, пока на счету накопятся деньги». Через год тариф поднимается, и жители вновь платят за содержание жилья, как прежде, а то и больше.
Третий этап. После того как заказчик получает дом, деятельность «черных» активистов обычно заканчивается. Их бдительность и неравнодушие к проблемам куда-то улетучиваются. Они на все закрывают глаза. Впрочем, за дополнительное вознаграждение «общественники» готовы поддерживать позитивный имидж новой управляющей компании, а если что – перейти под крыло другой.
Порой рассудительные жильцы пытаются поддержать родную управляющую компанию, инициируют свое альтернативное собрание. В этом случае «черные» активисты грозят им судебными делами и, что удивительно, действительно подают в суд: оспаривают легитимность собрания, находят материальный ущерб и требуют возмещения. Обычные люди не хотят ходить по судам, бороться. Ведь это отнимает много времени и сил. И выходят из игры. Проще махнуть на все рукой. А «черные» активисты продолжают зарабатывать деньги. По нашим данным, вознаграждение за перевод дома от одной управляющей компании в другую сегодня в среднем составляет 150 тысяч рублей.
И главное, все по закону. «Черные» активисты действуют юридически грамотно, словно получили профессиональную консультацию. Единственное, что может противостоять нечистым на руку «общественникам», это внимательность и здравый смысл других собственников.
Александр БУРЫХ
Начальник Государственной жилищной инспекции Омской области:
Фактически по законодательству мы рассматриваем только пришедший к нам протокол общего собрания собственников. Мы не выезжаем на место, чтобы опросить людей, где и при каких обстоятельствах проходило собрание, кто в нем участвовал. Это не в нашей компетенции. Мы проверяем протокол на предмет легитимности голосования, запрашиваем в Росреестре, кто собственники и какая у них доля в общей площади дома, а затем сверяем с протоколом. Затем даем заключение: легитимный документ или нет.
Если пакет документов на смену управляющей компании правильно оформлен, мы запрашиваем у второй компании ее позицию в этой связи. И принимаем окончательное решение.
В это время другая управляющая компания может приносить протокол альтернативного общего собрания собственников, оспаривать в суде решение жителей – вариантов может быть много. И эти процедуры идут непрерывно. Но не больше трех-четырех десятков случаев на весь город за год. А в Омске насчитывается более 7500 многоквартирных домов, управляющих компаний порядка 200. Массовой «миграции» домов от одной компании к другой мы не наблюдаем.
Что можно посоветовать людям? Невозможно быть компетентными во всех областях. Если в доме свет горит, вода из крана бежит, газ есть, в квартирах тепло, дворник работает, в подъезде чисто, то какие веские основания менять управляющую компанию? Я не сторонник кардинальных мер. Особенно, когда это начинают делать в период отопительного сезона. Бывали случаи, когда жители создавали ТСЖ зимой и 27 декабря принимали дом у управляющей компании. Люди, которые захотели получить власть и деньги, порой не представляют, что потом придется нести ответственность за дом. Порой некоторые жильцы, видя одни плюсы, не видят недостатков и начинают увлекаться. Я считаю, что отраслью должны управлять профессионалы, а жители должны принимать активное участие в принятии решений. Если проводится собрание, его не надо игнорировать. Если каждый житель будет участвовать в жизни дома, то и результат будет положительный.
