Чем грозит собственнику несогласованная перепланировка квартиры.
В России сегодня примерно 81 млн жилых объектов. При этом в каждой новой квартире со свободной планировкой собственники устанавливают перегородки, а значит, занимаются перепланировкой. На вторичном рынке каждая вторая квартира со временем также меняется. Хозяева объединяют санузел с ванной, убирают или, наоборот, строят кладовки, превращают жилье в студии и так далее. При этом примерно в 70 процентах случаев изменения незаконны, а это свыше 28 млн квартир.
Джакузи на балконе
Многие собственники рассуждают так: «Жилье мое, поэтому делаю с ним все, что хочу». При этом не учитывают, что часть каждого дома считается общим имуществом, распоряжаться которым без соблюдения определенных условий незаконно.
– Бывают случаи, когда люди демонтируют вентиляционные коробы, чтобы расширить площадь собственного санузла. Их не беспокоит, что тем самым они лишают вентиляции других жильцов, – рассказывает директор «Национального центра перепланировок и реконструкций Светлана Гоненко, которая работает в этой сфере уже 16 лет. – Другие смело расширяют систему отопления, выносят батареи на лоджии, разбирая при этом целые стены. В итоге получают метров десять дополнительной отапливаемой площади, а жильцы других квартир вынуждены мерзнуть.
В Омске, например, был реальный случай, когда собственник жилья в многоквартирном доме перенес ванную на лоджию. С помощью системы насосов подключил джакузи к канализации и водопроводу, а через некоторое время обратился с жалобой на соседей, которых зимой не устраивали огромные сосульки, возникающие изза конденсации пара.
Стена плача
Наша тотальная безграмотность в сфере законодательства по перепланировкам объясняется просто. Дело в том, что раньше продать жилье с переделками было легко, никто не обращал на это внимания. В наше время все изменилось, причем законодательство в этой части продолжает ужесточаться.
По заверению специалистов, узаконить большинство перепланировок можно, главное, этот процесс не затягивать.
При этом слукавить при продаже жилья могут даже агенты по недвижимости, убедив покупателей, что квартира в статусе свободной планировки, поэтому никаких проблем не будет. А дальше на бедных новоселов обрушиваются штрафы, предписания привести жилище в первоначальное состояние и прочие напасти. Известны случаи, когда покупатели даже оспаривали совершенные сделки в суде и возбуждали уголовные дела в отношении риелторов за то, что те ввели их в заблуждение относительно характеристик объекта недвижимости.
Мало кто знает, что недавние изменения в законодательстве позволили распространить ограничения по перепланировке, в том числе и на тех, кто вступает в наследство.
– К нам обратилась женщина, у которой умер муж, – рассказывает Светлана Гоненко. –
Когда она пришла в Росреестр для оформления квартиры в наследство, то ей отказали изза расхождения в площадях. Реальная площадь жилья после перепланировки, которую еще раньше сделал муж, увеличилась на один метр. Кроме того, была перенесена ванная комната, которая считается мокрой зоной. Он это никак не оформил, просто пошел в БТИ, где сделали новый техпаспорт.
Женщина оказалась в сложной ситуации. Ведь она хотела продать эту квартиру, чтобы купить жилье поменьше. Но сделать это оказалось невозможно, ведь вдова фактически еще не стала владелицей квартиры. Это предстояло доказать через суд, на что нужны деньги. Кроме того, требовались деньги на ремонт, чтобы вернуть квартиру в первоначальное состояние.
Мокрое дело
Некоторые перепланировки бывают просто удивительные. Одни умудряются перетащить на лоджию газовую плиту, увеличивая тем самым площадь кухни. Другие идут еще дальше, размещая в своей квартире солидных размеров бассейн. И это не байки, а реальные случаи, которые имели место в многоквартирных домах на Левобережье.
Кстати, помимо перепланировки, есть еще и переустройство, иными словами, перенос оборудования или изменение мощности. К нему относится, например, крепление полотенцесушителя на другой стене при объединении санузла или теплый пол, монтаж которого также необходимо согласовывать.
Каждый собственник должен знать, что юридического понятия «свободная планировка» в природе не существует. Это всего лишь маркетинговый ход застройщика. Нормы для всех одинаковые, поэтому в проектной документации застройщика перегородки стоят всегда. Однако они не устанавливаются, а когда жильцы въезжают, получается что практически 90 процентов квартир, исключая однокомнатные, ждет перепланировка.
– На вторичном рынке ситуация аналогичная, – объясняет специалист. –Хрущевки никогда не отличались достаточным комфортом, поэтому тренды здесь – объединение санузла или маленькой кухни с комнатой. Сюда же можно отнести демонтаж кладовых и шкафов. Если в техпаспорте они отображены, но исчезли изза того, что жильцы пытались увеличить площадь коридора, то это тоже перепланировка. Данные изменения следует узаконить либо вернуть шкаф назад.
Спорить о том, что «я не трогал несущие конструкции, поэтому нарушения нет», бесполезно. Перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещения.
В результате цена на такие квартиры гораздо ниже. Покупатель может и согласится приобрести у вас за наличку жилье с незаконной перепланировкой, однако потребует за это солидную компенсацию. В Омске она может составить несколько сот тысяч рублей, а в элитных домах даже миллионы.
