Ирина Жарова-Райт

Дорогое удовольствие

Ирина Жарова-Райт
Президент инвестиционной группы SESEGAR
www.hbr-russia.ru

О плюсах приобретения недвижимости за границей написано масса хвалебных статей. Никто не спорит с тем, что хорошо бы иметь свой домик у моря где-нибудь в Греции или уютную квартиру в Лондоне. Мало кто понимает, что купить – это только начало. Самое важное – уметь владеть. Поверьте, я сталкиваюсь с этим каждый день.

И пусть это станет небольшой ложкой дегтя или суровой правды, которая заставит задуматься всех тех, кто планирует вложить свои деньги в квадратные метры за рубежом.

Начнем с азов. Недвижимость, хоть и неодушевленный предмет, требует заботы и управления. Квартира, дом, вилла и особняк, где вы так или иначе планируете жить, – это личная потребность. И за нее придется нести дополнительную ответственность. Поэтому помимо цен на сам объект вложений всегда стоит прикинуть и сопутствующие расходы, куда входят налоги, коммунальные платежи и другие траты, связанные с жильем. Достаточно просто на пальцах посчитать хотя бы часть этих расходов, и, возможно, перспектива стать домовладельцем в солнечной Италии покажется уже и не такой радужной. Причем – подчеркиваю – эти расходы, в отличие от стоимости самих метров, вы будете нести всегда, вне зависимости живете вы там или нет.

Итак, вы купили квартиру. Не важно где – в Испании, Греции, США или где-то еще. Первым делом, помимо выплаты денег самому продавцу, придется нести и транзакционные издержки, куда входят юридическое оформление, оплата риелторов, все регистрационные затраты и другие расходы, сопутствующие купле-продажи. Например, в Лондоне при довольно высоких ценах и ограниченном предложении эти одноразовые обязательные выплаты могут составить 5,03% от стоимости объекта, в Париже – 16,3%, в Нью-Йорке – 9,07%. Средняя ставка – 5–7% от стоимости. Причем в эту сумму не входит государственный налог на саму сделку.

При покупке во Франции и Великобритании придется выложить 20% от стоимости актива, в Черногории и Италии – 17%. В Испании эта ставка в прошлом году была снижена с 8% до 4%, в Германии – 3,5%, в Чехии – 5%. Приплюсуйте это к расходам на саму покупку. Это, конечно, разовая выплата, но дальше начинается ежегодная выплата налога на недвижимость, причем во многих европейских странах – в отличие от России – он прогрессивный, то есть чем дороже квартира или дом, тем больше придется платить, в зависимости от класса здания и самих апартаментов.

Есть еще одно довольно распространенное заблуждение, что, дескать, вместе с недвижимостью вы «автоматом» получите вид на жительство в стране своего драгоценного приобретения. Далеко не факт. Скажем, в США для получения заветной green card одного факта наличия собственности недостаточно. Максимум, на что вы можете претендовать, – это туристическая виза, которая позволит вам жить в своей собственности.

Вид на жительство «за квартиру», как правило, дают те страны, которые, прямо скажем, не возглавляют топ-листы элитной недвижимости, например, Восточная Европа – страны бывшего соцлагеря. Некоторое время этим приманивала частных инвесторов и Прибалтика, которая давала вид на жительство тем, кто приобретал недвижимость стоимостью не менее 200 000 евро.

В том же Лондоне на содержание довольно средней квартиры в год уходит примерно не меньше пары тысяч фунтов – и это даже если вы там не живете, то есть только налоги, без учета счетов за электричество. Не надо думать, что раз не живем – значит, не будем платить «коммуналку». Не будете, скажем, платить за тот же газ – отключат. Потом, правда, подключат – только снова придется платить.

Поэтому термин «управление частной недвижимостью» по сути означает, как правильно построить процесс оплаты счетов, чтобы ничего не отключали, и что можно сделать, чтобы хоть как-то покрыть те затраты, от которых никуда не деться. И это только недвижимость – без учета расходов на ту же машину, которую наши люди тоже любят иметь в собственности, а не арендовать. А ведь это еще и транспортный налог, и необходимость оплачивать парковку.

В большинстве случаев на время отдыха или поездки я рекомендую просто брать в аренду апартаменты. Сэкономите – причем не столько деньги, сколько нервы и время. Умение не приобретать лишних активов, даже если ты можешь себе это позволить, – это тоже полезный навык.